Nick French – PROCENITELJI – DA LI STE SIGURNI DA STE NESIGURNI?
*Originalni tekst objavljen je u magazinu The Property Chronicle Weekly na sledećem linku https://www.propertychronicle.com/valuers-are-you-certain-youre-uncertain/
Procenitelji – da li ste sigurni da ste nesigurni?
4. februar 2021.
Vreme je da ukinemo klauzulu materijalne nesigurnosti za većinu procena nepokretnosti – tržište se do sada u velikoj meri adaptiralo na kovid.
Kasnog oktobra 2020, prezentirao sam rad na međunarodnoj Zoom konferenciji i sugerisao da su se, čak i u poodmaklom periodu drugog talasa korona virusa u čitavoj Evropi, tržišta nekretnina – samim tim i procenitelji- adaptirali do te mere da oslanjanje procenitelja na ograđivanje za „materijalnu nesigurnost“ nije više primereno. Za ovu moju sugestiju, koju deli i RICS, moderator mi je odlučno rekao da „živim u oblacima“. Njegov argument je bio da se ljudi zaista bore sa „zaključavanjima“ koje su nametnule vlade zemalja a koje vrlo negativno utiču na njihov život, pa stoga procenitelji ne mogu objektivno da procene bilo koju nepokretnost. Iako bi ovaj nesporazum mogao biti rezultat mog lošeg izlaganja, mislim da se više radilo o strahu procenitelja koji rade na tržištima koja se razlikuju od pre-covid okruženja.
Dozvolite da objasnim. Kada je covid proglašen pandemijom u martu 2020. godine, mnoga profesionalna tela za procenu vrednosti, širom sveta, prepoznala su da potpuna stagnacija svih tržišta nekretnina znači da će nesigurnost u procenama biti veća od uobičajene. To se naziva „materijalna“ ili „nenormalna“ nesigurnost i odnosi se na stepen nesigurnosti da će procenjeni iznos odgovarati hipotetičkom iznosu u kupoprodajnoj transakciji na tržištu u tom trenutku. I, u tom periodu stagnacije, potpuno sam se složio da je prikladno dati takvu izjavu.
Ali, kao i kod svih šokova za sistem, tržišta se brzo prilagođavaju. Iako su lični gubici i poslovni neuspesi izazvani covidom bili i još uvek su traumatični, procenitelj ima obavezu prema klijentu da pruži profesionalnu procenu. Kada sam počeo da radim kao procenitelj, sećam se da sam razgovarao sa nekim mojim kolegama koji su radili tokom Drugog svetskog rata, u slučajevima kada su procene još uvek bile potrebne, radile su se bez dostavljanja tržišnih podataka. Iako su podržavali mene kao mladog procenitelja, bili su i prilično odbojni kada sam im sugerisao da nemam dovoljno dokaza na kojima bih mogao da zasnivam svoju procenu, komentarišući da „nisam svestan da postojim“. Procenitelj ne može odustati od svoje profesionalne odgovornosti.
Aktivno tržište je i dalje aktivno tržište čak i ako funkcioniše u uslovima užasne pandemije
Postavlja se pitanje: u kom trenutku prestajemo da koristimo materijalnu nesigurnost? I ovo pitanje ima dva odgovora: (1) u trenutku kada postoji dovoljna tržišna aktivnost u formi transakcija koja omogućava procenitelju da ima dovoljno podataka da odredi tržišnu vrednost bez ograđivanja od materijalne nesigurnosti; i (2) u trenutku kada se procenitelj prilagodio smanjenom obimu podataka o transakcijama i koristi sve druge oblike tržišnih podataka za određivanje tržišne vrednosti.
Iskrenosti radi, većina procenitelja na transparentnim tržištima, poput Velike Britanije (tržišta na kojima postoji relativno lak pristup tržišnim podacima), imala je luksuz da već decenijama analizira pouzdane dokaze o transakcijama, a samo u velikim krizama tržišta nekretnina, osamdesetih i devedesetih, bilo im je potrebno da se u većoj meri oslanjaju na druge forme tržišnih podataka da bi odredili vrednost. Istovremeno, kolege u netransparentnim zemljama (tržištima na kojima, zbog kulturnih ograničenja ili autohtonih poslovnih praksi nedostaje dokaza o transakcijama) uvek su koristili druge forme tržišnih podataka da bi procenili tržišnu vrednost. To bi mogli biti podaci koje bi procenitelji sa transparentnih tržišta u prošlosti smatrali manje korisnim. Ali uticaj covid-a je takav da su sva tržišta zaustavljena i svi uporedivi dokazi o transakcijama i svi tržišni podaci nestali su u svim zemljama preko noći; tereni za igru su se izjednačili. „Materijalna nesigurnost“ procene je bio razuman stav u tom trenutku.
Ali to je bilo u martu. Do juna su se mnoga tržišta prilagođavala i, u nekim slučajevima, doživljavala bum. Prodaja stanova u Velikoj Britaniji i mnogim drugim zemljama širom Evrope doživela je neviđenu potražnju, jer su vlasnici nekretnina u velikim gradovima shvatili da je potreba da budu blizu posla manja (sada kada se kućni posao pokazao kao održiva opcija) i nastala je tražnja za provincijskim ili seoskim kućama sa više unutrašnjeg i spoljnog prostora. Ta promena u ponašanju potrošača, zajedno sa nekim državnim podsticajima kroz umanjenje poreza na prenos imovine kako bi se pokrenulo tržište, dovela je do značajnih tržišnih aktivnosti. Toliko da se procenitelji više ne bi trebali oslanjati na bilo kakva upozorenja o materijalnoj nesigurnosti.
Isto tako tržišta industrijskih nekretnina i logističkih centara, su doživela preokrete sa porastom on line kupovina. Čak su i kancelarijski i maloprodajni prostori, koji su veoma teško pogođeni manjim brojem zakupaca i manjim posetama, ponovo počeli da imaju transakcije, iako po mnogo nižim cenama. Drugim rečima, na tim tržištima postoji dovoljno tržišnih dokaza u svim formama koji procenitelju omogućavaju procenu vrednosti bez bilo kakve klauzule o materijalnoj nesigurnosti. Svet se prilagođava.
Na drugim tržištima, na kojima još uvek nema dovoljno prometa, zabeležen je porast oglašavanja i drugih podataka, tako da procenitelji sada imaju dovoljno informacija da tržište tumače na odgovarajući način i daju procene na normalnoj osnovi. Samo za nekretnine čija se vrednost tesno povezuje sa operativnim profitom (restorani, sektori za razonodu i turizam) profesionalna tela i dalje, s pravom, predlažu upotrebu klauzule o materijalnoj nesigurnosti.
Dakle, moje boravljenje u oblacima je dosta precenjeno. Procenitelji moraju da shvate da klauzula o materijalnoj nesigurnosti nije kartica koja im omogućava oslobađanje od krivice. Procenitelj je dužan da klijentu pruži njegovo profesionalno mišljenje o tržišnoj vrednosti. Aktivno tržište je i dalje aktivno tržište čak i ako funkcioniše u uslovima užasne pandemije. Procenitelj se na profesionalnom nivou mora odvojiti od emotivne borbe izazvane zaključavanjima i pružiti objektivno stručno mišljenje o vrednosti. Čak i na tržištima sa oskudnim informacijama, procenitelj mora prilagoditi svoje istraživanje u okviru procene tako da odgovara stanju na tržištu u tom trenutku. Konfuzija sa početka pandemije je prošla i više ne doživljavamo istu nesigurnost koja je pokrenula upotrebu klauzula o materijalnoj nesigurnosti. Nisu sva tržišta ista, a veština procenitelja nije samo da utvrdi za koje nekretnine je potrebna upotreba klauzule o materijalnoj nesigurnosti – važnije je da razumeju kada takva klauzula nije potrebna.
O Nick French-u:
Nick French je iskusni predavač u oblasti procena i za profesiju i za univerzitete. Poslujući u Real Estate Valuation Theurgy, nastavlja da piše radove, učestvuje na konferencijama i sprovodi internu obuku za profesionalce u oblasti nekretnina u zemlji i inostranstvu.
*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda.