Praksa javnog komentarisanja procenjenih vrednosti nekretnina u medijima

Praksa javnog komentarisanja procenjenih vrednosti nekretnina u medijima

Objektivno novinarstvo i  clanak u dnevnoj stampi o strucnim i kompleksnim pojmovima su otprilike u slicnom odnosu kao Biblija i Playboy  casopis.

Vec dugo se u domacim medijima pojavljuju proizvoljne izjave o vrednostima nekretnina, pri cemu autori najcesce ne znaju da naprave razliku izmedju pojma cene i pojma vrednosti, a jos manje koji osnovi za vrednosti se primenjuju za odredjenu svrhu procene.

Pre nekoliko dana je u popularnom dnevnom listu objavljen clanak sa senzacionalnim naslovom “SPREMILI VELIKU PLJAČKU” – Kome se namešta da u bescenje kupi imovinu „Jugoeksporta“ u strogom centru Beograda

U tom clanku radi se o proceni nekretnine za svrhu stecajnog postupka.

Zakon o stecaju („Sl. glasnik RS“, br. 104/2009, 99/2011 – dr. zakon, 71/2012 – odluka US i 83/2014)  kao i Pravilnik o utvrdjivanju nacionalnih standarda za upravljanje stecajnom masom (“Sl.Glasnik. RS”,  br.13 od 12.03.2010) diktiraju osnov vrednosti i daju definiciju te vrednosti.

Tako je u Nacionalnom standardu br.2, O popisu imovine, proceni vrednosti  i pocetnom stecajnom bilansu stecajnog duznika , navedeno:

“Stečajni upravnik prilikom popisa imovine vrši i procenu likvidacione vrednosti svakog pojedinačnog dela imovine…. Likvidaciona vrednost predstavlja novčani iznos koji bi se ostvario prodajom imovine na datom tržištu u razumnom roku…. Procena likvidacione vrednosti treba da bude zasnovana na najpouzdanijim raspoloživim podacima u trenutku procene. Imovini kojom se ne trguje na predmetnom tržištu i za koju se ne očekuje da se za nju može naći zainteresovani kupac može se dodeliti vrednost nula…… stečajni upravnik može za potrebe procene vrednosti imovine stečajnog dužnika angažovati stručno lice, uz saglasnost stečajnog sudije, rukovodeći se kriterijumom njihove stručnosti i pouzdanosti”

Takodje, u Nacionalnom standardu br.5, navedeno je:

“…Za potrebe utvrđivanja procenjene vrednosti u postupku prodaje, pored likvidacione vrednosti moguće je koristiti i druge metode koje su u skladu sa Međunarodnim računovodstvenim standardima. Metod procene koji obezbeđuje najveću vrednost za poverioce biće opredeljujući prilikom određivanja procenjene vrednosti za potrebe prodaje.”

A o strategiji prodaje imovine je navedeno:

“…Početna cena je vrednost kojom počinje postupak javnog nadmetanja. Na prvom javnom nadmetanju početna cena iznosi 50% od procenjene vrednosti predmeta prodaje. … Početnu cenu ponovljenog javnog nadmetanja određuje stečajni upravnik I ona ne može biti niža od iznosa depozita”

Imajuci u vidu sve napred navedeno moze se reci da se u tom novinarskom clanku navode kontradiktorne izjave:

  • Da je sadasnja procena oko 6 miliona evra (1.100 evra po kvadratu), aludirajuci na pocetnu cenu, pri cemu strucno lice – procenitelj ne vrsi procenu pocetne cene vec je to u domenu stecajnog upravnika u skladu sa napred navedenim nacionalnim standardima.
  • Da je cena nekoliko puta niza od “realne” I da je drzava vec devet puta pokusavala da proda objekte “Jugoeksporta” I to uvek po istoj ceni od 5.85 milijardi dinara, pri cemu je taj iznos iskazan u evrima, pao sa oko 57.4 miliona na 48,5 miliona evra tokom tih devet godina. Ova cinjenica je vrlo znacajna, ukoliko je tacna, i mora se razmatrati u kontekstu nacionalnog  standarda br.5 da  “Imovini kojom se ne trguje na predmetnom tržištu i za koju se ne očekuje da se za nju može naći zainteresovani kupac može se dodeliti vrednost nula.”  Ukoliko tokom proteklih devet godina, uz procenjenu vrednost od 85 milijardi dinara nije bilo zainteresovanih kupaca niti se u narednom periodu ocekuje pod tim uslovima, primenjujuci nacionalni standard br.5, stecajni upravnik bi jedino mogao da toj imovini dodeli vrednost nula. Tako da novinar umesto da postavi pitanje kako se doslo do te vrednosti od 5.85 milijardi dinara po kojoj devet  godina nekretnina ne moze da se proda, niti ima zainteresovanog kupca i da su zbog toga svi akteri ovog stecajnog postupka blokirani, novinar senzacionalno razmatra “visestruko umanjenje vrednosti imovine”
  • Da je vrednost niza od “realne”….sta je realna vrednost? Procenitelj, kada radi procenu za svrhu stecaja, i stecajni upravnik, vrse svoju delatnost u okviru Zakona o stecaju i nacionalnim standardima za upravljanje stecajnom masom, koji propisuju likvidacionu vrednost. U narodu se termin “realne” vrednosti vezuje za termin “Trzisne vrednosti”. Trzisna vrednost je iznos koji bi se ostvario u hipotetickoj razmeni, na datum vrsenja procene ,  uz odgovarajuci marketing,  izmedju voljnih i nepovezanih strana, koje deluju bez pritiska i razumno, koje su informisane o trzistu na kojem se nekretnina nalaz Sa druge strane, definicija likvidaciona vrednosti, u ovim nacionalnim standardima,  navodi da je to vrednost koja bi se ostvarila prodajom imovine na datom trzistu u razumnom roku.

Postavlja se pitanje da li profesionalni procenitelj nekretnina prilikom vrsenja procene za svrhu stecaja mora da razmatra i mogucnosti koje sadasnjom definicijom likvidacione vrednosti nisu limitirane:

  • Da se prodaja odvija i izmedju povezanih lica?
  • Da se prodaja odvija bez odgovarajuceg marketinga (u nacionalnim standardima naveden je nacin oglasavanja; praksa je da se jednom ili dva puta objavi oglas na ¼ strane u domacoj dnevnoj stampi samo na srpskom jeziku….)
  • Da je razuman rok za prodaju nekretnine oko jedne decenije, i to za komercijalnu nekretninu u samom centru grada?
  • Da ce rezultat njegove procene, koji je izvrsen na odredjeni datum i sa trzisnom evidencijom i dokazima na taj datum, biti koriscen  tokom vise godina kao vezaca vrednost u svakom buducem trenutku i da ce se porediti sa rezultatima nekih davno izvrsenih procena

…jer ocigledno je da ako ih razmatra –kriv je, ako ih ne razmatra-opet je kriv…

Za ostvarivanje “realne” cene u prometu  nekretnine od velikog su uticaja nacin vrsenja marketinga i odgovarajuci period oglasavanja o prodaji nekretnine . Marketing podrazumeva i izradu “tizera” na vise jezika, u kojem se osim lokacijskih i fizickih osobina opisuju i moguce performanse investicione nekretnine, kako bi se potencijalni kupci-investitori adekvatno informisali i zainteresovali za ulaganje. Normalno voljni/zainteresovani prodavac i voljni/zainteresovani kupac su obavezni akteri u ostvarivanju “realne” vrednosti.

I najzad, u Srbiji svi znaju cenu svega, a vrednost malo cega.  Procena vrednosti je kompeksan posao koji zahteva upotrebu stecenih multidisciplinarnih znanja i visegodisnje sticanje vestina u primeni metoda procene, pod okriljem etickog standarda i standarda procene. Iz tog razloga procenitelji  (koji je za sada “strucno lice” u mnogim zakonima u Srbiji) su zasluzili da ozvanice posebnu, samostalnu profesiju.

Imajuci u vidu da je tekst Zakona o proceniteljima nekretnina 9.11.2016 odobren na sednici Vlade RS i da se uskoro ocekuje i da udje u skupstinsku proceduru, za ocekivati je da se u medijima nadju raznorazni senzacionalni naslovi koji su povezani sa procenama vrednosti nekretnina.

Nacionalno udruzenje procenitelja Srbije – NUPS je strucno udruzenje procenitelja, osnovano 2006. godine i u kontiunuitetu okuplja kvalifikovane procenitelje nekretnina, kapitala i masina&opreme.  Procenitelji, clanovi NUPS-a, rade procene u sagalsnosti sa nacionalnim zakonodavstvom i medjunarodno priznatim standardima, normalno u skladu sa svrhom procene i Instrukcijama Klijenta koji narucuje procenu.

NUPS ce uvek kada je u prilici da iz strucnog ugla proprati slicne izjave, clanke ili komentare u medijima koji se odnose na vrednosti nekretnina i ostale imovine.

 

Danijela Ilic, FRICS,REV

Predsednik Nacionalnog Udruzenja Procenitelja Srbije