Nick French – Procena nekretnina – Materijalna nesigurnost
Link ka tekstu: https://www.propertychronicle.com/
PROCENA NEKRETNINA – MATERIJALNA NESIGURNOST
2 April, 2020
Uvod
Mislim da je opravdano reći da je efekat korona virusa svuda u svetu nešto što je bez presedana u našim karijerama. Znam da ima nekoliko preživelih od „španskog gripa“ 1918/19 koji su još uvek živi, ali za većinu nas ovo prevazilazi naše dosadašnje iskustvo sa finansijskim tržištima i tržištima nekretnina.
Ironično je to što sam početkom januara bio zamoljen da, zajedno sa mnogim drugim učesnicima na tržištu i komentatorima, dam prognozu za tržište nekretnina 2020. za websajt Property Solvers [1].
Moja teza je bila da su posle tri godine nesigurnosti u vezi Brexit-a tržišta već pozitivno reagovala na relativnu sigurnost, sada kada je Brexit uveliko, ako ne i potpuno, sproveden u delo. Zaista, predviđanja i prognoze drugih autora se, u različitoj meri, poklapaju sa mojim pretpostavkama; 2020. je trebala da bude pozitivna godina za tržište nekretnina.
„Kakvu razliku može da napravi jedan dan“ ili bolje rečeno par meseci. Otkako je širenje i uticaj korona virusa zavladao svetom, naša tržišta finansija i nekretnina su se promenila u odnosu na raniju spoznaju tih tržišta. Možda je jedino što sam rekao u svom januarskom članku izdržalo test današnjice, a to je da „Poslovanja i tržišta finansija ne vole neizvesnost“ i „Kada prođe Brexit, nova i veća neizvesnost je na putu“. Druga prognoza bi se mogla smatrati predskazanjem da sam mislio na trenutnu pandemiju, ali nisam, mislio sam na uticaj klimatskih promena koji je, kao i sve stvari koje nisu obuhvaćene Kovidom 19, izazov sa kojim ćemo se suočiti nekog drugog dana.
Nesigurnost procene
Ali da se vratim na temu; poenta ovog članka je razmatranje nove i dosad neviđene neizvesnosti koja utiče na tržišta nekretnina širom sveta, tačnije o uticaju te nesigurnosti na „tržišnu vrednost“ nekretnina (i drugih sredstava).
Procena je proces određivanja cene na tržištu bez de facto ostvarene prodaje. Stručnost procenitelja nekretnina se ogleda u tome sto preuzima tržišne dokaze o prethodnim prodajama sličnih nekretnina, koje se nazivaju komparativima, i interpretira ove prodajne cene u odnosu na trenutnu percepciju tržišta mogućih ili potencijalnih investitora za tu vrstu nekretnina.
Ne može se uraditi efikasna procena samo na osnovu komparativa a usklađivanje ovih istorijskih prodaja sa percepcijom tržišta je integralni deo procesa procene. Dakle, tržišna vrednost je određivanje cene; drugačije rečeno, za koji iznos će pri današnjem stanju tržišta prodavac „prodati“ a kupac „kupiti“.
Čak i na tržištu sa puno dokaza o transakcijama i puno „govorkanja“ o investicionom sentimentu, procenjeni iznos će imati određeni stepen nesigurnosti. RICS u svojim profesionalnim standardima navodi:
„… Procena vrednosti nije činjenica. Kao i sva mišljenja, stepen subjektivnosti će se neizbežno razlikovati od slučaja do slučaja, kao i stepen sigurnosti (na primer, verovatnoća da će se mišljenje procenitelja o tržišnoj vrednosti tačno podudariti sa postignutom cenom ukoliko je došlo do stvarne prodaje na datum procene, čak i ako su sve okolnosti predviđene definicijom tržišne vrednosti i pretpostavkama procene bile identične okolnostima stvarne prodaje “- VPS 3 Izveštaji o proceni vrednosti, RICS Globalni standardi procene (Crvena knjiga – kada se primenjuje zajedno sa dodatkom za Veliku Britaniju)
Ako parafraziramo Bendžamina Frenklina, ništa nije sigurno osim smrti i poreza.
Materijalna nesigurnost
Sve procene na normalnim tržištima imaju određeni stepen nesigurnosti. Postavlja se pitanje kako se nositi sa ogromnom nesigurnošću uzrokovanom korona virusom?
RICS, kao i mnoga druga profesionalna tela širom sveta, prepoznaje da će biti dana kada će nesigurnost na tržištu biti veća od uobičajene. To se naziva MATERIJALNA NESIGURNOST i, opet citiram RICS, dodavanjem reči „materijalna“ znači da stepen nesigurnosti u proceni vrednosti prevazilazi bilo koje parametre koji se normalno mogu očekivati i prihvatiti.
U akademskoj i stručnoj literaturi nalazi se mnoštvo različitih definicija za nesigurnost i materijalnu nesigurnost, različita terminologija, nekompatibilne definicije i mnoštvo kratkosežnih disciplinarnih pogleda na to.
Ova diskusija je izvan okvira ovog članka, jer je jasno da, bez obzira na definiciju, svet doživljava neviđene nivoe neizvesnosti zbog ovog „značajnog nepredviđenog događaja“.
Tako, sredinom marta ove godine, RICS je izdao savete svojim članovima, a posebno proceniteljima, da može biti opravdano da procenitelji u svojim izveštajima izjavljuju da postoji materijalna nesigurnost.
… U nekim slučajevima može postojati veći stepen nesigurnosti u vezi sa procenjenom vrednošću nego što je to uobičajeno, a kada je ta nesigurnost materijalna – što bi trebalo izričito navesti u izveštaju – moraju se navesti i dodatni proporcionalni komentari kako bi se obezbedilo da izveštaj ne stvara pogrešan utisak. Procenitelji ne bi trebali tretirati takvu izjavu koja izražava manju pouzdanost u procenjenu vrednost nego što je uobičajeno kao priznavanje slabosti – to se ne odnosi na njihove profesionalne veštine ili prosuđivanja, već je to stvar koja je u potpunosti prikladna za objavljivanje. “ VPS 3 Izveštaji o proceni, RICS – Globalni standardi procene
Po mom mišljenju, bilo bi čudno da procenitelj NE izjavi materijalnu nesigurnost u sadašnjem vremenu, iako je odluka da to učini ili ne, i dalje njegova. Zapravo, RICS je nedavno izdao izjavu koja navodi:
„„ RICS regulisani članovi i kompanije mogu stoga razmotriti da li je izjava o materijalnoj nesigurnosti sada primerena, koristeći proces iz Crvene knjige (Red Book). Ako se izjavljuje materijalna nesigurnost, to bi trebalo eksplicitno navesti, a RICS je danas predložio način izražavanja koji se može koristiti. “ RICS izjava za štampu, 19. marta 2020.
Ovaj savet je predstavljen putem „RICS obaveštenja o proceni“ na njihovom website pod nazivom „COVID-19 (Corona virus)“. Ovakav način obaveštavanja se retko koristi a činjenica da je izdato obaveštenje podržava važnost koju RICS pridaje potrebi izjavljivanja materijalne nesigurnosti. Svi procenitelji članovi RICS-a već su pročitali i shvatili njegov sadržaj u celosti, ali sam ja ponovio ključnu formulaciju koju RICS predlaže da sada bude uključena u sve izveštaje procene u kojima postoji materijalna neizvesnost.
„Na datum procene, mi ** smatramo da prethodnim tržišnim dokazima možemo dodeliti manju težinu u svrhu poređenja i formiranja mišljenja o vrednosti. Zapravo, trenutni odgovor na COVID-19 znači da smo suočeni sa nizom okolnosti bez presedana na osnovu kojih treba prosuđivati.
Iz tog razloga je naše izveštavanje o procenjenoj vrednosti zasnovano na „materijalnoj nesigurnosti procene“ prema VPS 3 i VPGA 10 iz RICS Red Book Global. Shodno tome, našoj proceni treba pripisati manju sigurnost i veći stepen opreza nego što je to obično slučaj. S obzirom na nepoznati budući uticaj koji bi COVID-19 mogao imati na tržište nekretnina, preporučujemo vam da često vršite revizije procene [ove nekretnine].“ Obaveštenje o praksi procene vrednosti –RICS odgovor na Covid-19, 19. marta 2020
Dakle, da se vratimo na centralni princip ovog članka, sve procene su nesigurne zbog prirode procesa procene; one su stručna mišljenja. Ali, trenutno je opseg te nesigurnosti veći od onog koji je postojao u normalnim stanjima tržišta.
Šta „Materijalna nesigurnost“ znači korisniku procene nekretnine?
Dakle, šta sve ovo znači korisnicima procena? Čuo sam anegdotske dokaze da je većina velikih fondova i zajmodavaca potpuno svesna potrebe za izjašnjavanjem o materijalnoj nesigurnosti i posledično, dodatnom oprezu koji je potreban kada se razmatra procenjena vrednost.
Ali za ostale korisnike procena, koji manje poznaju proces procene, to može biti zbunjujuće. Šta je ta „manja sigurnost“ u ovoj proceni? Mogu li zatražiti drugog procenitelja za sigurniju procenu?
Svi odgovori su povezani sa pravom prirodom procene. Akademski gledano, procena je niz mogućih vrednosti koje obično odgovaraju normalnoj distribuciji. To je distribucija brojnih mogućih vrednosti u rasponu od niske do visoke vrednosti sa većim grupisanjem najverovatnijih vrednosti između njih. Zaista, američki procenitelji često koriste izraz „najverovatnija cena“. Dakle, procena NIJE jedinstven broj (iznos), to je niz mogućih iznosa. Ali, to u praksi ne funkcioniše i procenitelj mora da indikuje klijentu JEDAN broj. To je procena tržišne vrednosti. Svi izveštaji o proceni pružaju klijentu jedinstven broj (iznos) za tržišnu vrednost.
Ali ako pitate procenitelje koliko su sigurni da su odabrali „tačan“ broj (iznos), odgovoriće vam da je u skladu sa rasponom mogućih vrednosti na tržištu u tom trenutku. Ako je tržište snažno, sa puno uporedivih dokaza i tržišne aktivnosti, taj će raspon biti relativno uzan. Ako, međutim, tržište nema transakcija i nema tržišnih dokaza o ponuđenim cenama ili drugoj aktivnosti, tada će taj raspon biti znatno širi. Iz tog razloga je i manje siguran. Njihov izbor jedinstvenog broja (iznosa) u širokom rasponu ima veću nesigurnost da bi taj izabran broj (iznos) odgovarao stvarnoj prodajnoj ceni ako bi se nekretnina zaista prodala na datum procene.
Isto tako, svi procenitelji rade u istom okruženju, pa će se stoga nedostatak sigurnosti u proceni odnositi na sve procene svih procenitelja, to je tržišna neizvesnost i sve procene će imati istu nesigurnost u bilo kojem trenutku. Nema smisla menjati procenitelja, jer će nesigurnost u procenjenoj vrednosti biti ista.
Dakle, kao i kod svega ostalog u ovom čudnom novom svetu pod korona virusom, procene su inherentno manje sigurne i procenitelj je dužan da to klijentu kaže na početku dobijanja instrukcija i da objasni nesigurnosti vezane za predmetnu nekretninu i tržište unutar kojeg se ona procenjuje.
Korisnici procena treba da veruju svojim proceniteljima. Veoma verujem u profesiju procenitelja nekretnina i dok smo svi nesigurni u pogledu trenutnog tržišta, ja sam uvek siguran u profesionalnost ovlašćenih procenitelja.
[1] https://www.psinvestors.co.uk/blog/property-expert-market-forecasts-2020/
Nick je iskusan predavač u oblasti procena kako za profesionalne procenitelje tako i na univerzitetima. Poslovanjem u „Real Estate Valuation Theurgy“, Nick nastavlja da piše radove, konferencijske prezentacije i drži internu obuku za procenitelje nekretnina u zemlji i inostranstvu.