Izveštaj Real Estate Magazina sa RICS-NUPS konferencije
Radna verzija izveštaja sa zajedničke konferencije RICS-NUPS koju je pripremio Real Estate Magazin (http://realestate-magazin.rs/) vam dostavljamo niže.
Puna verzija će biti dostupna nakon štampanja jesenjeg broja.
Kovid je samo ubrzao promene već pristune na tržištu nepokretnosti
Druga zajednička konferencija RICS i NUPS (Nacionalno udruženje procenitelja Srbije) usled pandemije virusa korona održana je putem video linka, a sama tema konferencije „Aktuelni trendovi i mogućnosti na tržištu Jugoistočne Evrope i uloga profesionalizma u daljem razvijanju naših tržišta“ okupila je 170 učesnika iz deset zemalja.
O aktuelnim dešavanjima na svetskom, ali i regionalnom nivou razgovaralo je 18 panelista iz Srbije, Crne Gore, Bosne i Hercegovine, Hrvatske, Rumunije, Velike Britanije. Kako je na samom početku konferencije ocenila Danijela Ilić, predsednik NUPS, danas kada se svet nalazi u procesu velikih promena, profesionalci su potrebni više nego ikad pre. Zastupanje najviših etičkih i profesionalnih standarda, transparentnost tržišta i podstupnost podataka su vrednosti koje štite industriju u izazovnim vremenima.
Građevinska industrija: kratkoročni i dugoročni efekti pandemije COVID-19
Početak pandemije korona virusa, a ponajviše vreme vandrednog stanja, stavili su građevinare pred nove izazove, istakli su učesnici prvog panela konferencije koji se bio posvećen temi „Građevinska industrija: kratkoročni i dugoročni efekti pandemije COVID-19“.
Bezbednosne mere na gradilištima, smanjeni broj ljudi u kancelarijama, obezbeđivanje zaštitnih sredstava za radnike, kao i obustava prevoza, ali i zatvaranje granica, bili su problemi sa kojima su se izvođači svakodnevno suočavali. „Građevinska industrija je dosta rezistentna na nove okolnosti i svi smo prilično fleksibilni“ istakao je Ognjen Kisin, izvršni direktor Konstruktor Grupe.
„Konstruktor je imao sreću da smo na početku same pandemije bili u intenzivnom kontaktu sa partnerima iz Kine, kao i zapadnih zemalja koji imaju proizvodnju u Kini koji su taj ciklus već prošli, kada je on došao u Srbiju, pa smo se shodno tim informacijama i pripremili za pandemiju. Problem je predstavljalo kretanje radne snage, ali i nabavka određenih materijala. Kao zaključak koji se može izvući iz ovog perioda je da je neophodna lokalna radna snaga. Srbija ima problem sa ovim segmentom, imajući u vidu da ne postoji lokalizacija građevinskih preduzeća koja je postojala ranije,“ istakao je Kisin.
Slični problemi postojali su i u Crnoj Gori. „Naš posao zahteva kvalifikovanu radnu snagu koja u Crnoj Gori ne postoji, pa smo imali operativnih problema prilikom realizacije započetih objekata. Radna snaga koja dolazi iz Bosne i Hercegovine nije mogla da pređe granicu, nacionalno koordinaciono telo Crne Gore nije bilo dovoljno efikasno, pa je u prvim momentima bilo dosta problema koji su se u hodu rešavali“, naglasio je Dragan Lalić, izvršni direktor Širbegović Inženjering, koji je istakao da se oporavak građevinskog sektora na nivo pre pandemije korona virusa može očekivati tek 2022. godine.
Željko Dišić, direktor REFLEKS Šabac, istakao je da je politika ove kompanije i ranije bila da rade u svom okruženju, što se ispostavilo kao olakšavajuća okolnost tokom perioda vanrednog stanja. Dodatno, ova kompanija investira i u sopstvene objekte, što je amortizovalo eventualne probleme u drugom segmentu poslovanja, obzirom da je i tokom pandemije prodaja nepokretnosti nastavljena.
Ana Maria Olteanu, RICS Accredited Mediator, Senior Commercial & Claims Manager, u kompaniji Optim Project Management, naglasila je da treba praviti razliku između privatnog i javnog sektora na koje je celokupna situacija usled pandemije korona virusa različito uticala. „U Rumuniji je javni sektor imao podršku države, pa nije bilo prekida u finansiranju. Kada je u pitanju privatni sektor, glavni developeri nastupili su oprezno, što je prouzrokovalo domino efekat koji se odrazio na celokupni lanac. Kada se radi o izvođačima, ne postoji opcija rada na daljinu i neophodno je održati posao, ali su se građevinske kompanije pokazale kao otporne na pandemiju. Neophodno je prevazići finansijske probleme i svakako se moramo prilagoditi novom vremenu i izazovima koje nosi.“
Na moguće probleme u funkcionisanju kompanija iz građevinskog sektora sa područja Balkana ukazao je i Ognjen Kisin koji je istakao da ćemo krajem godine videti prve rezultate i da će pojedine firme imati finansijskih problema. „Sada se nalazimo u periodu kada se realizuju ugovori zaključeni pre kovida, ali se postavlja pitanje investicionih ciklusa, a to se može odraziti na poslove u drugoj polovini 2021. godine“, rekao je Kisin.
Damir Prenković direktor kompanije Invekon gradnja i moderator panela, podvukao je da je novonastala situacija samo dodatno pogoršala problem nedostatka kvalifikovane radne snage.
Dragan Lalić smatra da bi država trebalo da populariše građevinska zanimanja i to u celom regionu, kako bi se domaća radna snaga zainteresovala, a posebno zbog straha od novih zatvaranja sa kojima smo se suočili početkom godine. „Tokom pandemije radnici iz Makedonije nisu mogli da se vrate svojim kućama, što je imalo velikih uticaja na njih, pa samim tim i njihovu sposobnost za rad.“
Problemi sa radnom snagom prisutni su i u Rumuniji, a Prenković je istakao da ni rast plata u ovom sektoru nije garancija da će ljudi ostati, napominjući da je rast prosečne plate u građevinarstvu u Rumuniji tokom perioda 2015-2020. godine skočio 200%, ali da se migracija stanovništva ka zapadnoj Evropi nastavlja.
Ana Maria Olteanu je potvrdila ove podatke uz naglasak da postoji istovremeni rast investicija i privatnog i državnog sektora, ali i odlazak radne snage. „Rast plata je rezultat podrške vlade. Od prošle godine imamo zakon o podršci gradjevinskoj industriji usled čega su sniženi porezi, jer je propznato koliko je gradjevinski sektor bitan za ekonomiju Rumunije. Ali teško je ubediti ljude koji su otišli da se vrate. Verujem da gradjevinske kompanije koje rade u Rumuniji bi takođe trebalo da stvore bolje uslove i ubede ljude da se vrate ili nove generacije da ne napuštaju zemlju i na taj način da svi učestvujemo u naporima da gradjevinska industrija nastavi sa radom. Govorimo o kvalifikovanoj radnoj snazi i uvozu iz Azije, ali u Rumuniji i dalje nam trebaju dobri inženjeri koji nadziru gradjevinske projekte.”
„Postoji disproporcija između želja zaposlenih i onoga što tržište pruža. U poslednjih 20 godina izgubilo se realno radno vreme koje je danas na gradilištu 10 sati dnevno, 6 dana u nedelji, a ovako dugačko radno vreme nije efikasno. Ne mislim da će građevinarstvo stati, ali ćemo mnogo izgubiti ako ne sačuvamo domaću radnu snagu i ne školujemo mlade ljude koji će biti motor daljeg razvoja. Danas na gradilištima imamo izrazito visoku starosnu granicu zaposlenih. Konstruktor konkretno nema značajan odliv resursa usled dobrih radnih uslova, ali je problem što poslovanje ne možemo da širimo zbog nedostatka resursa i pokušavamo da rešimo taj problem“, objasnio je Kisin.
Učesnici su se takođe dotakli i pitanja smanjenja troškova stambenih nepokretnosti, koje je javnost očekivala, ali su se panelisti saglasili da su troškovi izgradnje bili i povećani u periodu vanrednog stanja, kao i da te uvećane troškove nisu nisu prenosili na investitore.
Vladimir Nikolić, tehnički direktor ZOP Inženjering, istakao je da su svi bili mišljenja da će cene izgradnje pasti, pa samim tim i cena stanova, ali to se ne dešava. Bilo je povećanja troškova, ništa dodatno nije traženo od investitora, ali su i investitori pokazali razumevanje za rokove.“
Na rokove je svakako uticalo i snabdevanje građevinskim materijalom, čiji je lanac bio ugrožen tokom perioda vanrednog stanja. „Crna Gora uvozi kompletan materijal. Tokom vanrednog stanja propupštani su kamioni ali su procedure bile izuzetno komplikovane, na granicama se čekalo i po desetak dana, pa su i gradilišt stajala,“ istakao je Dragan Lalić. „U nekim zemljama i fabrike su stajale usled lokalnih propisa zbog korone, teško se pronalazio alternativni dobavljač, odnosno proizvođač, a povećana je i cena transporta.“
I u Rumuniji je bilo na početku pandemije problema usled restrikcije kretanja,ali su trajale nedelju do dve dana, tako da nisu previše uticale na građevinske procese, a sreća je što Rumunija ima nekoliko fabrika.
„Korona će uticati na filozofiju lanca snabdevanja građevinskim materijalom. Retko u kojoj fabrici postoji skladište, a kriza nam je ukazala da može doći do dužeg perioda u snabdevanju koje može prouzrokovati velike gubitke. Srbija uvozi ogromnu količinu građevinskog materijala, a zastupnici retko imaju ozbiljne lagere. Novi talas i zatvaranje granica može biti problematično, tako a će dosta dobavljača verovatno promeniti dosadašnji način funkcionisanja,“ zaključio je Kisin.
Novosti na tržištu stambenih nekretnina na Zapadnom Balkanu
Drugi panel bio je posvećen temi novosti na tržištu stambenih nekretnina. Kaća Lazarević, moderator panela, istakla je da sa uvođenjem vanrednih mera nije sve bilo tako ružičasto. „Pokušavali smo da radimo sve vreme uz mere opreza. Bilo je onih koji su bili uplašeni, ali i onih koji su želeli da se pokrenu. Pratile su nas banke, notari, ali se RGZ zatvorio što je otežavalo situaciju. Sada kada je korona prisutna i kada živimo sa njom čini se da radimo bolje. U junu je registrovano preko 10.000 transakcija nepokretnosti u Srbiji, ali ipak nije dostignut nivo od prošle godine“, istakla je Lazarević.
„Sve je uzročno posledično. Pauza koju smo imali na početku i strah, su realni usled poruka koje smo mogli da čujemo i koje su poručivale „stop“. To daje situaciju u kojoj se zainteresovani kupci zaustavljaju, tako da u ovom periodu ne možemo reći da smo imali pad, već stagnaciju, koja je prirodna shodno situaciji,“ istakao je Miloš Stanojević, Consultancy Parnter u kompaniji West Properties. Stanojević je takođe ukazao da promene na tržištu rezidencijalnih nepokretnosti Srbije nema, jer skok koji je tokom juna zabeležen u odnosu na prošlu godinu je neprirodan i posledica je blokade i nemogućnosti pokazivanja nekretnina i obavljanja posla tokom vanrednog stanja. „Uloga posrednika na tržištu nepokretnosti ponovo poprima ono pravo značenje u ovim vremenima“, ističe Stanojević, „U celokupnoj situaciji koju je donela korona kao kupac tražite podršku savetnika koji će pružiti kvalitetan odgovor i profesionalnu smernicu, čime se osvaja poverenje klijenta, a West Properties na tome intenzivno radi.“
U Hrvatskoj je pored korone, velik uticaj na tržište neporketnosti u Zagrebu imao i zemljotres, kada je centar grada oštećen, istakao je Boro Vujović, direktor Opereta nekretnine. „Usled ove situacije tržište nekretnina u centru Zagreba praktično ne postoji. Određeni broj kupaca odlučuje se za druge gradske lokacije, a pojedini kupuju zemljište na perfieriji i sami grade ili pak kupuju kuće. S druge strane, vikendice na području Like su do sad bile slabo naseljene, sa niskim cenama, a nakon korone veliki broj ljudi kupio je poljoprivredno zemljište, a cene kuća su skočile gotovo duplo.“
I na području Bosne i Hercegovine zavladala je velika potražnja za vikendicama, istakao je Maho Taso, direktor PROSTOR Nekretnine. „Taj trend se već polako smanjuje, ali je svakako veći u odnosu na prošlu godinu.“
„Činjenica da je prodaja vikendica skočila 40% u Srbiji samo potvrđuje da je u pitanju izlet usled neminovnosti i trenutne situacije. I taj trend će proći,“ saglasio se Stanojević.
Kada su u pitanju strani ulagači u Srbiji, na pitanje da li su tokom prethodnih šest meseci zastali, Ivan Gazdić, partner, CMS Beograd, kaže da sve zavisi od sektora u kom investitor radi. „Investicije su u značajnoj meri uslovljene afinitetom i spremnošću banaka da finansiraju projekte. Tokom ovih šest meseci krize banke su odustajale od finansiranja razvoja sektora hotelijerstva, ali i projekata poslovnih objekata u Beogradu. Deluje da logistika nije bila toliko pogođena, a investitori ovaj segment i dalje prepoznaju kao model gde je i dalje isplativo ulagati. Što se tiče retail sektora, reklo bi se da su retail parkovi bili manje pogođeni od shopping centara, usled same svoje strukture i izostanka centralizovane klime. Iako je u prvom naletu retail sektor bio direktno pogođen usled zatvaranja, oporavak se događa u značajnijoj meri nego što se to dešava sa office prostorima koji će dugoročno morati da se transformišu ka nekoj fleksibilnijoj formi jer i dalje ljudi rade od kuće.“
Gazdić je takođe ukazao da rizik koji nosi neizvesnost stvara strožije finansijeke uslove, ka oi da su neke banke povećale kamatnu stopu za stambene kredite što je u koliziji sa preoprukama NBS da se krediti učine dostupnijim.
Na pitanje da li je dobra investicija uložiti u nekretninu ili držati novac u banci, svi učesnici su se saglasili da stanovništvo na području Balkana ulaže novac u nekretnine, i da prednost uglavnom ima novogradnja.
“Nakon zemljotrsa u Zagrebu, novogradnja je još popularnija, jer ranije nije bilo svesti o nesigurnosti koja postoji,” ističe Vujović. “Novogradnja je popularnija, ali je nema u dovoljnoj meri i nema velikih i luksuznih projekata. Određeni projekti u planu su na čekanju, pa tako imamo i liste čekanja kod pojedinih investitora. Kamata u banci je negativna, godišnji povrat prilikom kupovine nekretnine iznosi 4%, pa štedimo „u ciglama“ jer nemamo edukaciju za štednju u fondovima i na druge načine, sem kupovinom nekretnine. Štampa se velika količina novca i pitanje je da li je bolje imati novac u fizičkom obliku ili nekretninu na dobroj lokaciji koja se može iznajmiti.“
Što se tiče Sarajeva, potražnja za novogradnjom je daleko iznad ponude. „Održavanje zgrada je objektivni problem starogradnje, pa novgradnja koja se danas gradi na pretežno lošijim lokacijama, pre svega na periferiji i dalje ima prednost. Finansijsko tržište je nerazvijeno i još uvek nosi negativne konotacije, tako da se ulaže u nekretnine, jer alternativa ne postoji“, istakao je Maho Taso. „Kupci novogradnje voljni su da avansiraju i veće sume za projekte u začeću, a poznatiji investitor donosi i veći odziv avansnog plaćanja.“
Kupci su danas znatno mudriji, naglasio je Miloš Stanojević. „Mnogo više su edukovani o tipovima i kvalitetu objekata, kulturi investicionog održavanja. Novogradnja ne podrazumeva kvalitet. Mi kao iskusna kompanija na tržištu nepokretnosti pomažemo našim kupcima adekvatnim savetima, jer ono što se danas ceni je kvalitet života.“
Osvrćući se na sve veći broj stranih invetitora na tržištu Srbije, Ivan Gazdić je istakao da investitori najčešće podele projekat u više faza. „Banke su u toj situaciji zaintersovane za finansiranje od prve faze, pa nadalje u zavisnosti od rezultata, što će dati smernice daljeg razvoja projekta. Čini mi se da je projektno finansiranje i kod nas uvelo bolju disciplinu na tržištu i sigurnost, jer investitor koji planira da uzme projektno finansiranje, upoznat je sa onim što mora da uradi – da ima čisto društvo koje se jedino osniva za razvoj tog jednogprojekta, a ujedno je važno i da lokacija bude čista zbog kredita banke,“ istakao je Gazdić koji je naglasio da je Savet stranih investitora imao različit predloge kako da se tržište nekrtnina oporavi u što kraćem roku. „Uputili smo predlog ministarstvu da se smanji iznos doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, iznos konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, predložili smo ad se sozvoli gradnja na osnovu prava korišćenja u nekih 12 meseci, da se dozvoli prijava radova pre uplate naknade.“
Razgovarajući o tome da Novi Beograd trenutno prednjači sa lokacijama i da li će se deo investitora vratiti ka centru grada, gde je to moguće, Miloš Stanojević je istakao da Novi Beograd kao najveća poslovna zona upravo i pruža najveće mogućnosti i da će nastaviti da drži primat u kvadratima u izgradnji. „Dorćol i donji deo starog dela grada nastaviće razvoj, imamo ozbiljne projekte na lokacijama u ovom delu Beograda, ali i nastojanje gradske uprave da se taj prostor uredi, daje ozbiljan potencijal. Beograd ima još jako zanimljivih lokacija – kao što su pojedine lokacije na samom Novom Beogradu kao što je blizina hotela Jugoslavija, ili u zoni starog dela grada MarinaDorćol i Luka Beograd. Ovakave lokacije pružiće upravo ono što masovnom trištu prija, a to je da na jednom mestu imaju sveobuhvatne sadržaje koji štede vreme, izolovane od gradske vreve. Svakako će svaka gradska zona imati svoj razvoj,“ rekao je Stanojević.
Prilagođavanje novoj normali u industriji procena
Kovid je samo ubrzao promene koje su već bile pristune, ali nije promenio svet, smatra Nick French, Real Estate Valuation Theurgy Property Education Chichester. „Kao društvo išli smo ka tome da se više radi od kuće i to je samo jedan od primera koji je polako preuzimao primat, ali se ubrzano desio. U centru Londona retail lokali u samom graskom jezgru već neko vreme propadaju i verovatno će se ovaj prostor adaptirati u budućnosti. Maloprodaja beleži veće rezultate nego pre kovida, usld neverovatnog porasta online kupovine, a s druge strane ljudi ne troše novac ne letnja putovanja, već na druge načine među kojima je i sređivanje svojih nekretnina.“
Kada govorimo o Londonu, trenutno vlada veliko interesovanje u rezidencijalnom segmentu, kao i logističkom, ali nema previše transakcija u office segmentu, istakao je French.
Kada se radi o procenama nepokretnosti, French ističe da klijenti moraju da razumeju da postoji određena nesigurnost same procene u današnje vreme.
U istoriji RICS-a klauzula materijalne nesigurnosti bile je predstavjena svega tri puta, od kojih je jedna vezana upravo za pandemiju korona virusa. „To od procenitelja iziskuje da promene „mindset“ i iskoriste sve raspoložive resurse i izvedu zaključak“, ističe Srđan Runjevac, viši stručni saradnik za upravljanje kolateralom u Erste banci.“ Svi kreditori, investitori se povlače iz nekih procesa koje su do tada pokrenuli, na sreću bilo je transakcija i za vreme trajanja materijalne nesigurnosti i u toj situaciji posebna briga posvećeuje se svakom slučaju i predmetu. Banke u Srbiji i svetu reaguju na prisustvo takve klauzule, što se opet razlikuje od slučaja do slučaja. Pretpostavlja se da procentitelj klijentu predstavlja sve neophodne podatke, bankama se predstavljaju dodatne ffnromacije. U slučajeima kao što je pandemija kovida banke se više okreću analizi svog portfolija i njegovog upravljanja i određuju koliko ta klauzula ima uticaja na njihov portfolio i dalje poslovanje,” objasnio je Runjevac.
Runjevac se saglasio sa Frenchom da su određene promene kucale na vrata i pre pandemije, kao što je to slučaj sa hotelijerstvom, ali i office i retail segmentom.
Govoreći o novinama u proceniteljskoj industriji, odnosno uvođenju AVM – modela automatskog procenjivanja, učesnici su istakli da je ta promena definitivna i da ne treba trošiti energiju na dokazivanje da li je dobra ili loša, već pre treba govoriti o drugim aspektima automatskih procena i definisati način na koji će se uspostaviti novo poverenje na tržištu i nova transparentnost, jer, kada govorimo o Srbiji Zakon o proceniteljima postoji od 2018, a već se govori o automatizovanim modelima.
Kako su istakli panelisti, neophodno je edukovati sve učesnike tržišta o novim modelima, kako bi bili spremni na promene, a od strane regulatora neophodno je da isprati sve želje i planove, ponajviše bankarskog sektora. Definitivno je ipak da će uloga procenitelja biti neminovno neophodna – što su automatizovani modeli jednostavniji i uloga ovlašćenog procenitelja je manja, ipak ovlašćeni procenitelj mora da izdefiniše model i usaglasi ga sa praksom i standardima tržišta, da ga verifikuje i stoji iza njega. Kritički treba sagledati sve aspekte automatizovanih modela, šta je ono što mogu da pruže praksi i tržištu, a kako ih primenjivati zavisi od zemlje do zemlje, od dostupnosti podataka, njihovog kvaliteta, uvanju podataka u skaldu sa GDPR-om i korišćenju tih podataka.