Dennis A. Webb, ASA, MAI, FRICS je izdao 2. izdanje besplatnog biltena, na engleskom jeziku, koji ima za cilj da učini vaš rad na međudisciplinarnom procenama veoma verodostojnim i ubedljivim. Naglasak će biti na ortačkim, doo preduzećima i zajedničkim interesima, ali i na alokaciji vrednosti imovine za neograničeno poslovanje i baviti se međudisciplinarnim pitanjima koja su kontroverzna i često teška za procenitelje i klijente. Jedan od njegovih ciljeva je da inspiriše i da pruži smernice za „postavljanje pravih pitanja na jeziku drugih disciplina“, što je značajna tema koju ćete videti u uzastopnim biltenima.
Možete se prijaviti na newsletter na engleskom jeziku OVDE.
Originalno, kompletno izdanje 2. biltena možete pronaći OVDE a niže vam prenosimo 2 teksta na srpskom jeziku.
Projektovanje bilansa stanja
Multidisciplinarne procene postavljaju veliki broj izazova, među kojima je i prilagođavanje razvijenog znanja za jednu disciplinu uz primenu za drugu disciplinu. Korpus znanja potreban za jednu disciplinu je neverovatan, a znajući šta se može koristiti, šta se može prilagoditi i ono što jednostavno ne funkcioniše je veliki ključ za uspešnu multidisciplinarnu praksu.
Drago mi je što mogu da objavim da postoje neke važne sličnosti – među njima je glavna magični prihodovni pristup proceni – koji funkcioniše u različitim disciplinama i može biti od velike pomoći. Ovaj tekst se bavi jednim elementom tog pristupa koji će biti poznat proceniteljima poslovanja i koji se može lako prilagoditi za procenu frakcijskih/delimičnih interesa: projektovanje bilansa stanja.
Poslovanje nekretninama
Držanje i upravljanje nekretninama je poslovanje, bez obzira na strukturu (ovde se ne misli samo na pravna lica). Svi elementi potrebni za vođenje poslovanja moraju postojati bez obzira da li postoji jedan vlasnik, više partnerskih vlasnika ili više vlasnika sa zajedničkom svojinom. Stoga je korisno da se analizira držanje nekretnina kao biznis.
Baš kao u poslovanju svih kompanija, real estate kompanija mora imati gotovinu, a često ima depozitne račune i pozajmice pored svoje nepokretne imovine. Diskontovani modeli novčanih tokova zahtevaju da se tokovi gotovine projektuju za određeno vreme. Ovo uključuje servisiranje duga, kapitalne izdatke i doprinose za obrtna sredstva koji će uticati na tokove gotovine i stopu povraćaja u poslu.
Glavna razlika između ostalih kompanija i real estate kompanija je ta da se od ostalih kompanija očekuje da posluju u nedogled. Dok se od vlasnika nekretnina očekuje da će u nekom trenutku „osloboditi“ vrednost imovine kroz prodaju kao deo svog ukupnog povraćaja.
Buduća vrednost uključuje više od eventualne prodajne cene nekretnine, tako da procenitelj treba da se pozabavi ne samo nekretninom, već i svim ostalim sredstvima i obavezama poslovanja sa nekretninama. Shodno tome, procenitelj treba da projektuje bilans stanja. Stavke bilansa stanja za real estate kompanije obično uključuju obrtna sredstva, dugoročna materijalna sredstva i dugoročne obaveze kao što su depoziti, hipotekarni dug i možda druge obaveze za plaćanje i potraživanja.
Obrtni kapital
Obrtni kapital se sastoji od tekućih sredstava umanjenih za tekuće obaveze. Gotovina obično daje najveći doprinos, sa manjim iznosima iz hartija od vrednosti kojima se trguje, depozita i raznih kratkoročnih potraživanja i obaveza. Može biti mnogo ili malo gotovine, a iznos je bitan.
Gotovina pri ruci je potrebna za sve osim za najekstremnije poslove sa nekretninama, a takve potrebe procenitelj mora uzeti u obzir. Kao što je to slučaj sa ostalim kompanijama, obrtni kapital se povećava sa uvećanim prihodima, jer bi inače poslovanje imalo slobodni rast, što nije moguće dugoročno. Ali real estate kompanije takođe imaju posebne potrebe koje treba uzeti u obzir; na primer, za buduće popravke ili kapitalne izdatke biće potreban novac odnekud, a ako partneri nemaju dovoljno obrtnog kapitala da pokriju ove troškove, onda će oni morati da počnu da pišu čekove u nekom trenutku (i često to čine). Zahtevi za gotovinom zavise od tipa imovine:
- Prodajni i kancelarijski prostori sa više zakupaca često zahtevju izdatke zbog ulaganja nakon izlaska zakupca (u zavisnosti od tržišnih uslova) i/ili za lečenje funkcionalne zastarelosti (što može biti prilično skup predlog). Takvi troškovi se možda neće uzeti u obzir u proceni tržišne vrednosti, u zavisnosti od vremena i podataka o transakcijama na tržištu, tako da će možda biti potrebno dalje istraživanje
- Troškovi na uređenje stana nakon izlaska zakupca obično su uključeni u godišnju rezervu procenitelja, ali rezerve su često potcenjene.
- Glavne potrebe za adaptacijom takođe možda neće biti uključene u procenu, na osnovu zahteva tržišta i vremena.
- Nekim nekretninama koje su date u „triple-net-rent“ zakup možda neće biti potrebna nikakva gotovina, barem tokom perioda zakupa. Ali ovo stanje će se na kraju promeniti, ugovaranje novog zakupa ili obnavljanje zakupa može biti finansijski iscrpljujuće.
Neke od ovih budućih potreba mogu se uračunati kroz rezerve, bilo smanjenjem neto operativnog prihoda ostvarenog od nekretnine ili uzimanjem dodatnih odobrenja na nivou partnerstva ako procena tržišnog iznosa za ovu svrhu nije dovoljna. Druga vrsta troška koja se obračunava je za upražnjenost i neprikupljanje rente. Uračunavanje po malo troška svake godine će umanjiti vrednost na osnovu dugoročnih prosečnih troškova. Procenitelj ne samo da mora da se uveri da su tekući troškovi i dalje u rangu proseka, već i da obezbedi rezervu za koju bi se očekivalo da će razborit vlasnik tog specifičnog tipa imovine imati u to vreme na tom specifičnom tržištu.
Procenitelj (poslovanja) može da intervjuiše i vlasnika i procenitelja nepokretnosti kako bi odredio razuman iznos obrtnog kapitala. Taj nivo je sastavni deo poslovanja. Ako je trenutno prenizak, procenitelj ga može povećati preusmeravanjem toka gotovine tako da bude adekvatan barem do kraja perioda projekcije. Problem je malo teži ako partnerstvo drži previše visok nivo novčanih sredstava. Procenitelj će prvo morati da otkrije zašto je to tako; možda za poznate buduće troškove, možda zato što žele da kupe drugu imovinu (u tom slučaju to je nepoznata buduća imovina), ili možda zato što još nije distribuirana (u tom slučaju bi trebalo da se normalizuje na kapital). Ako je jednostavno visok bez poznatog razloga, onda procenitelj može prikazati deo koji se dodaje godišnjim raspodelama dok iznos ne postane normalan. Naravno, ako vlasnik interesa/prava koji se procenjuje može dobiti pristup gotovini, onda je to možda samo neoperativno sredstvo koje treba distribuirati.
Nekretnine
Dugoročna sredstva su uglavnom nepokretna imovina i povezana sredstva koja će verovatno biti uključena u procenu imovine. Iako buduća vrednost često može biti jednostavna projekcija sadašnje vrednosti, projekcija takođe treba da uzme u obzir sve promene u HABU, poboljšanjima, popunjenost, ili bilo koji drugi uslovi koji će se verovatno promeniti do kraja perioda. Trenutna upotreba može biti netržišna; na primer, nastavak korišćenja starih poboljšanja iako tržišni uslovi sugerišu da bi ih tipičan kupac zamenio novom gradnjom. Prednosti za partnere trenutno mogu biti smanjene, ali prikazivanje krajnje vrednosti zasnovane na novoj upotrebi (u tom slučaju, prodaja investitoru) osigurava da procena uključuje taj budući potencijal.
Projekcija buduće vrednosti je takođe korisna kada je trenutno tržište ili prezasićeno ili je propalo (da, ja sam definitivno dovoljno star da znam da se i jedno i drugo dešava). Ovo je korisna tehnika procene kada su tržišni uslovi čudni, jer trenutna vrednost nekretnine (pod pretpostavkom da se uopšte može utvrditi) možda nema smisla i nije dostupna partnerima u svakom slučaju.
Hipotekarni dug
Manja partnerstva ne menjaju često svoju strukturu kapitala. Preostala dugovanja se isplaćuju, a kapital se povećava. Zajmovi se mogu refinansirati ako stope na tržištu kapitala padaju ili ako partneri žele da izvuku neoporezivi kapital, ali to je sve. I kamate i otplate glavnice smanjuju novčani tok, a opadajući saldo kredita rezultira povećanjem kapitala u završnoj godini. Refinansiranja ili uslovi promenljive kamatne stope mogu promeniti očekivanu amortizaciju kredita. Međutim, osim ako takvi budući događaji nisu poznati sa izvesnom sigurnošću ili se široko očekuju na tržištu kapitala, obično je bolje držati stopu konstantnom i prognozirati trenutne uslove tokom perioda.
(Napomena: Ovo znači da strukture kapitala malih partnerstava ne treba normalno da se porede sa REIT-ovima ili javno ograničenim partnerstvima u svrhu diskontovanja. REIT-ovi menjaju svoje zajmove da bi upravljali prinosima i rizikom, kao što čine kompanije, za koje se često pretpostavlja da održavaju ciljanu strukturu kapitala. Partnerstva u nekretninama se bolje analiziraju korišćenjem sopstvene očekivane amortizacije zajma. Poređenje diskontnih stopa se zatim može uraditi sa neleverovanim REIT-ovima i javnim ograničenim partnerstvima.)
Sigurnosni depoziti
Ugovori o zakupu vrlo često zahtevaju da zakupac obezbedi depozit koji bi se ili vratio pri odlasku ili bi se sa imovinom preneo na novog vlasnika. Takvi depoziti se retko drže na posebnom računu, a ponekad čak i nisu identifikovani. Ali procenitelj bi definitivno trebalo da ima verodostojan tok plaćanja zakupa koji je obezbedio menadžment, ili na drugi način originalni ugovor o zakupu i bilo kakve izmene/anekse. Osim ako ugovor o zakupu ne predviđa datum vraćanja depozita (neuobičajeno), svaka promena zakupca tokom perioda će najverovatnije rezultirati vraćanjem jednog depozita, a primanjem drugog. U većini slučajeva procenitelj će samo predvideti paušalni iznos depozita tokom perioda.
Ostala imovina i obaveze
Ostale stavke bi trebalo da budu niske, i u tom slučaju se obično mogu projektovati nepromenjene. Napomene za ili od partnera, neposlovna imovina i slično mogu se normalizovati kao što bi bile u bilo kojoj proceni poslovanja. Veliki portfolio hartija od vrednosti može zahtevati od procenitelja da finansijski razdvoji partnerstvo kroz nivo utrživosti manjinskog udela , analizirajući manjak kontrolnog interesa na hartijama od vrednosti odvojeno od nekretnina.
Terminalna vrednost
Celokupna poenta projektovanja bilansa stanja je da se odredi krajnja vrednost sopstvenog kapitala koja odgovara spoljnim tržišnim uslovima. Čak i ako partneri nameravaju da zauvek zadrže nekretnine, prepoznavanje terminalne vrednosti i dalje pomaže procenitelju da u potpunosti i eksplicitno inkorporira osnovnu vrednost koja će na kraju prodreti i biti realizovana od strane partnera.
Pratite nas za više informacija o tome kako prihodovni pristup pomaže procenitelju da ispriča pravu priču o partnerstvu i njegovim frakcijskim/delimičnim vlasničkim interesima. Gore navedene detalje razrađene studije slučaja o partnerstvu i zajedničkom zakupu možete pronaći u knjizi Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0, na www.primusivs.com
Brzi rast nekretnina u tranzicionom planiranju
Procenitelji poslovanja su podržavali planiranje izlaska/tranzicije klijenata za poslovanje kompanija tokom mnogo decenija. Ali veliko bogatstvo koje porodice drže u nekretninama je u velikoj meri propušteno. To je zato što možete samo prodati nekretninu i raspodeliti prihod. Rešen problem, zar ne? Na duge staze nije.
Ogromna količina nekretnina se drži kroz ortačke i druge vlasničke strukture koje su nastale iz raznih razloga, ali sigurno ne nestaju. Buduće generacije će se boriti da očuvaju porodično nasleđe osim ako tranzicije ne obezbede upravljanje i otkup vlasnika interesa na isti način kao što to čine za poslovanje preduzeća. Ali analize i priče o vrednostima razlikuju se od poslovanja, a naše profesije još uvek nisu spremne.
Istorijske okolnosti su dovele do ključnog trenutka za budućnost nekretnina mnogih porodica. Ovo predstavlja priliku za procenitelje koji mogu da dodaju partnerstvo i druge interese u vezi sa nekretninama u svoj trenutni posao planiranja izlaska/tranzicije.
Prošlost i budućnost frakcijskih/delimičnih interesa
Frakcijski/delimični interesi u nekretninama se uglavnom stvaraju kada se mogu steći značajne koristi, na primer, udruživanjem resursa za kupovinu i poboljšanje imovine, ili podelom korišćenja imovine koja bi inače bila izuzetno skupa. Takvi interesi se uglavnom formiraju ulaganjem uz premiju jer okolnosti pružaju nematerijalne koristi; ali te prednosti vremenom nestaju. Stečeni interes je kao novi automobil, čija vrednost značajno opada kada ga odvezete iz salona. Ovaj gubitak vrednosti nazivamo „popustom“ na udeo kamate u celoj imovini.
Njihovo stvaranje ima istorijski kontekst. Uspešni investitori posle Drugog svetskog rata i njihovi partneri stekli su bogatstvo sticanjem i posedovanjem mnogih nekretnina, što je od tada omogućilo izdržavanje njihovih porodica. Partneri su cenili svoje prvobitno udruživanje, a interesi generacije 1 i njihove dece, generacije 2, su takođe manje-više usklađeni. Ali neizbežna tranzicija na nove generacije stvara nove vlasnike interesa čiji se prioriteti tokom vremena, prirodno, razlikuju. Iako uspešni, noviji partneri nisu nužno „ljudi za nekretnine“ i možda se neće složiti sa načinom kojim se upravlja porodičnom imovinom, pa čak ni nisu sigurni da li žele da ostanu deo preduzeća. Ova situacija nije bila toliko vidljiva, jer je 1. generacija uspela da zadovolji svačije interese u skladu sa svojom „snagom pera“ kada je to bilo potrebno. Ta prednost će nestati kada i oni nestanu. I zbog istorijskog vremena, sada počinje da nestaje u prilično velikim razmerama.
Kako će se vlasničke pozicije i upravljanje prenositi sa jedne generacije na drugu? Kako će se postići dogovor o otkupu od partnera? Moje iskustvo sa nedavnim slučajevima govori da mnogi neće uspeti. Previše je teško razumeti zašto ograničavanje kontrole takođe umanjuje vrednost interesa. Kada ruka vodilja generacija 1 (i njeno pero) više ne bude tu, borba može lako da rasprši ili uništi porodično nasleđe.
Ignorisanje tranzicija nekretnina
Izlazno/tranziciono planiranje je oduvek bila glavna tema, barem u pogledu poslovanja kompanija. Ali nije posvećena pažnja planiranju tranzicije nekretnina. Na kraju krajeva, ako su nekretnine problem, samo ih prodajte, zar ne? Konstatacija je tačna donekle, ali većina partnera obično mora da se složi sa tim, pa srećno u tome. Skoro da nismo dali uputstva o tome kako treba upravljati izlazima i transferima.
Stvaranje internog tržišta za interese novih generacija je imperativ, a popusti su realnost. Na kraju krajeva, otkup uklanja buduću neizvesnost u potpunosti za stranu koja izlazi, ali ostaje nepromenjena za one koji ostaju u poslu ili partnerstvu. Potreba je ista kao i za akcijama kompanija, ali vlasništvo nad nekretninama se suočava sa dodatnom preprekom, jer su popusti odmah očigledni, ali njihovo opravdanje nije lako saopštiti.
Postoji mnogo razloga zbog kojih ograničena kontrola i tržišnost smanjuju vrednost. Ipak, procenitelji se često ne slažu oko toga kako da se pozabave specifičnim uslovima vlasništva porodice, nematerijalnim koristima i štetama, rizicima u vezi sa nekretninama i drugim ključnim činjenicama i okolnostima. Jasnoća je neophodna kako bi klijent mogao da razumeo naš rad i da se na njega oslanja.
Jasnoća je neophodna da bi se postigao dogovor
Metode procene koje se snažno oslanjaju na prosuđivanje će najverovatnije dovesti do neuspeha. Ovo se lako uoči kada partneri završe u sudnici u kojoj svaka strana ima svoje stručnjake. Kvantitativne metode koje primenjuju objektivne standarde na činjenice i okolnosti slučaja lakše se razumeju od alternativa koje se u velikoj meri oslanjaju na procenu veštaka. Na primer, kako procenitelj uzima u obzir rizik upravljanja imovinom partnera u poređenju sa podacima javnog tržišta? Ili specifične atribute kontrole kupca i prodavca, koji mogu veoma varirati. Kako procenitelj uzima u obzir razlike između „unutrašnjeg“ poslovanja partnerstva i „spoljnog“ tržišta koje se odražavaju u proceni nekretnina? Detaljan pregled važnih činjenica i okolnosti, i primena podataka na sistematski način koji ograničava rasuđivanje, verovatnije će podstaći sporazum između strana nego nejasne tvrdnje stručnjaka.
Sledeći koraci
MNOGO nekretnina sada drži više interesnih strana, a ta partnerstva, DOO preduzeća i zajednički ugovori o zakupu neće nestati uskoro. Verujem da je od suštinskog značaja za naše profesije da prepoznaju poseban slučaj „posla držanja nekretnina“ i da više od nas postane stručno u vrednovanju delimičnih interesa na način koji je značajan za naše klijente – kako bi partneri to mogli da shvate da je njihova izlazna cena fer.
Preporučujem vam da uzmete u obzir udžbenik „Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0 “, gde je prikazano da se konvencionalne metode procene mogu primeniti na okolnosti sa delimičnim interestima na sveobuhvatan način. Zamenjuje prosuđivanje rigoroznom primenom podataka na činjenice i obezbeđuje okvir koji procenitelj može da koristi da ispriča koherentnu i potpunu priču o vrednosti.
Shvatio sam da, pored određivanja vrednosti, možemo pružiti više: ubedljivo razumevanje vrednosti koje može u velikoj meri pomoći porodicama da obezbede upravljanje svojim nekretninama u korist budućih generacija. Verujem da će procenitelji koji to ostvare videti ogromne mogućnosti koje se otvaraju sada i u narednim godinama.
Misli na rastanku
Proceniteljska praksa se sastoji u postavljanju pravih pitanja, što svi radimo na osnovu sopstvene obuke i iskustva. Ali multidisciplinarne procene se odnose na postavljanje pravih pitanja za koja nemamo potrebnu obuku i iskustvo. Mnogo više o „postavljanju pravih pitanja“ biće objavljeno u narednim biltenima. Budite u toku!
*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.
Originalni tekst objava možete pronaći na sledećim linkovima:
https://www.primusivs.com/projecting-the-balance-sheet
https://www.primusivs.com/rapid-rise-of-real-estate-in-transition-planning
Kroll: Uticaj visoke inflacije i volatilnosti tržišta na pretpostavke u vezi cene kapitala – Oktobar 2022
Rezime
Kroll redovno prati promene stanja globalnog ekonomskog i finansijskog tržišta koje mogu da utiču na promene u našoj premiji za rizik sopstvenog kapitala (ERP) i prateće preporuke za bezrizične stope. Bezrizična stopa i ERP su ključni inputi koji se koriste za izračunavanje cene sopstvenog kapitala u kontekstu modela procenjivanja kapitalne aktive (CAPM) i drugih modela koji se koriste za razvoj diskontne stope. Takođe ažuriramo podatke o riziku zemlje na kvartalnoj osnovi za 175+ zemalja koristeći različite modele.
U decembru 2021. godine, uprkos izvesnoj neizvesnosti u vezi sa uticajem omikronske varijante COVID-19, činilo se da je svetska ekonomija na snažnom putu ka oporavku, iako sa izvesnim nejednakostima u regionima. Glavne centralne banke razmatrale su određeni nivo normalizacije monetarne politike, kako usporavanjem (ili potpunom obustavom) mera kvantitativnog ublažavanja (QE), tako i politikom podizanja kamatnih stopa, posebno pošto se pokazalo da su inflatorni pritisci više nego prolazni u mnogim zemljama. 3. januara 2022. S&P 500 indeks je postigao novi visoki rekord, dok je dva dana kasnije STOXX Europe 600 indeks dostigao sopstveni rekord. U to vreme, Kroll je počeo da procenjuje kada i pod kojim okolnostima bi moglo biti prikladno smanjiti naše preporučene ERP-ove za SAD i Evrozonu.
Počevši od sredine januara, pošto je inflacija nastavila da iznenađuje sa porastom većim od očekivanog, dostižući nivoe koji u nekim zemljama nisu viđeni u prethodnih 30 do 40 godina, globalna tržišta kapitala su postala nestabilnija. Investitori su pokušali da utvrde veličinu i brzinu kojom će centralne banke podizati kamatne stope, što bi dovelo do potencijalnog smanjenja vrednosti kompanija u različitim delatnostima usled povećanja diskontne stope.
Faktori kao što su povećana potražnja potrošača za robom i uslugama (podstaknuta nagomilanom potražnjom i neviđenim nivoima monetarnih i vladinih fiskalnih stimulansa za borbu protiv pandemije), nedostatak radne snage i uska grla u globalnom lancu snabdevanja koja proističu iz COVID-19, su doprineli da inflatorni pritisci rastu. Pored toga, rastuće tenzije između Rusije i Ukrajine kulminirale su ruskom invazijom na Ukrajinu 24. februara 2022. Rat Rusije i Ukrajine je sada premašio trajanje od 7 meseci i izvršio dalji pritisak, na već nategnute, globalne lance snabdevanja, doprinoseći značajnom povećanju cena hrane i određenih roba širom sveta.
Ekonomisti su nastavili da projektuju smanjenje globalnog realnog ekonomskog rasta za 2022. i 2023. godinu, pri čemu je Evropa posebno pogođena zbog svoje veće izloženosti Rusiji i Ukrajini, a takođe zato što je već patila od energetske krize i pre ovih događaja. Veliko pitanje za investitore je da li će centralne banke uspeti da kontrolišu inflaciju usporavanjem privredne aktivnosti, a da pritom ne naprave veliku recesiju.
Ovaj povećani nivo neizvesnosti doveo je do promene cena vlasničkih hartija od vrednosti na berzama širom sveta. Krajem septembra 2022. S&P 500 indeks je pao za 25% od početka godine, dok je NASDAQ Composite indeks izgubio 32% (u smislu cena); oba indeksa se smatraju na teritoriji „bear market“ opadajućeg tržišta. VIX (indeks volatilnosti na S&P 500 indeksu) je sada viši nego u decembru 2020. godine, kada je Kroll poslednji put promenio svoj preporučeni američki ERP. U slučaju Evrope, VSTOXX (indeks volatilnosti na indeksu EURO STOXX 50) je i dalje povišen, ali je niži u odnosu na nivoe zabeležene još u martu 2022, neposredno nakon ruske invazije na Ukrajinu. Indeks STOXX Europe 600 je pao za 20% (u smislu cene) od početka godine do septembra 2022.
Kako glavne centralne banke nastavljaju da signaliziraju povećanje kamatnih stopa (Banka Japana je izuzetak), primećena je značajna volatilnost prinosa na državne hartije od vrednosti. Ovo je pogoršano stalnim nedostatkom poverenja u novu vladu Ujedinjenog Kraljevstva nakon najave značajnih smanjenja poreza od 23. septembra 2022. koje će se finansirati izdavanjem novog državnog duga. U bliskoj budućnosti, moguće je da će doći do još većih nivoa volatilnosti u spot prinosima pre nego što se stabilizuju. Bez obzira na dolenavedene reference na spot prinose od datog datuma procene, ako prinosi na državne obveznice nastave da značajno variraju, procenitelji će možda želeti da razmotre korišćenje pokretnog proseka spot prinosa kako bi ublažili uticaj ove volatilnosti (npr. sedmični prosek, mesečni prosek).
U širem smislu, ova povećana neizvesnost će imati negativan uticaj na procenu investicija na globalnom nivou. Neizvesnost izazvana ovim događajima zahteva ponovnu procenu pretpostavki cene kapitala. Iako su sledeće preporuke na snazi od 18. oktobra 2022, mnogi uslovi i faktori rizika koji podržavaju nove smernice već su bili prisutni krajem septembra 2022.
Preporuke za cenu kapitala
Za odabrane osnovne podatke koji podržavaju najnovije smernice za ove zemlje, kliknite ovde.
Za sva pitanja kontaktirajte costofcapital.support@kroll.com
Izvor fotografije: https://www.kroll.com/-/media/cost-of-capital/impact-high-inflation-market-volatility-coc-assumptions-2022.pdf
*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.
Originalni tekst objave na engleskom jeziku i fotografiju možete pronaći na sledećem linku:
https://www.kroll.com/-/media/cost-of-capital/impact-high-inflation-market-volatility-coc-assumptions-2022.pdf
Edukativni program „Procena mašina i opreme“ zima 2022 – Prijave u toku!
Edukativni program „Procena mašina i opreme“ održaće se u periodu od 14. Decembar 2022. do 23. Januar 2023.
Celokupni program se održava putem web platforme.
Više informacija o programu možete pronaći u Agenda Procena mašina i opreme Jesen 2022 Web
Prijavu možete izvršiti slanjem FormularPrijave-ApplicationForm ME zima WEB na adresu NUPSa office@procenitelji.org.rs
Prijavljivanje je u toku!
1. izdanje EVS-PME – Evropski standardi za procenu vrednosti postrojenja, mašina i opreme
Obaveštavamo vas da je TEGOVA objavila 1. izdanje EVS-PME – Evropskih standarda za procenu vrednosti postrojenja, mašina i opreme.
Standardi su u primeni od 01.11.2022. i pripremljeni su od strane visoko kvalifikovanih evropskih profesionalaca. Digitalna verzija standarda na engleskom jeziku može se preuzeti sa stranice https://tegova.org/european-plant-machinery-equipment-valuation-standards-evs-pme
UVOD
U ovoj knjizi su definisani i standardizovani termini kao što su ‘osnovna sredstva’ i ‘in situ’/’ex situ’ vrednosti, otpisana vrednost i 3 tipa amortizacije (tehnološka, funkcionalna, ekonomska) i mnogi drugi u vezi PMO (postrojenja, mašina i opreme) kako bi se utvrdio zajednički jezik za proceniteljsku praksu u Evropskoj uniji, Evropskoj ekonomskoj oblasti, u zemljama koje su kandidati za ulazak u EU i okolnim zemljama.
Ova knjiga je takođe značajna za procenitelje širom Evrope od kojih se traži da procenjuju vrednost i nepokretnosti i PMO u svrhu izdavanja, finansijskog izveštavanja i poslovne svrhe, pomažući da se savladaju obe oblasti procene kako bi se isporučile kvalitetne procene po najvišim standardima.
Ovi standardi, kao i sve plave knjige, su usaglašene sa EU regulativom. Zaštita životne sredine, očuvanje energije, zdravlje i bezbednost postaju pokretači amortizacije sredstava; proceniteljima su potrebna jedinstvena usmerenja pri rešavanju takvih pitanja.
EVS-PME 2022 je zamišljen i dizajniran da podstakne konvergenciju procene PMO širom Evrope, obezbeđujući zajedničku osnovu i najbolju praksu u vezi sa metodologijom, izveštavanjem i pristupima proceni za industriju koji se brzo menja.
PREDGOVOR
U proleće 2020. godine kada je TEGOVA odlučila da kreira standarde, motivacija za to je je bila visoka tražnja evropskih profesionalaca koji su želeli standarde krojene po evropskom proizvodnom kontekstu i u skladu sa opštim principima procene u TEGOVA Evropskim standardima za procenu vrednosti. U toj meri, istim smo se vodili za prvo izdanje Evropskih standarda za procene vrednosti kapitala/poslovanja, koje je objavljeno 2020 godine: popunjavajući praznine kako se ne bi oslanjali na bilo koje neevropske norme i obuke.
Odbor za evropske standarde za procenu postrojenja, mašina i opreme su već otpočeli svoj rad kada se svet menjao, promenom klime, pandemijom i ratom i mučnim shvatanjem da su evropljani ozbiljno ugrozili svoj prosperitet, zdravlje, bezbednost i sigurnost – i povećali ugljenični otisak – širenjem svojih linija snabdevanja na daleke autoritarne ili odmetničke režime.
Na iznenađenje mnogih skeptika, Evropska unija je dorasla izazovu sa obimnom za sveobuhvatnim zakonodavnim planom za repatrijaciju, regeneraciju i ozelenjavanje evropske industrije i što je još više iznenađujuće, sa zajedničkim budžetom EU koji bi to podržao.
Dobra i blagovremena regulativa ima način da pokrene promene čak i pre nego što dođe do statuta, a to se dešava sada. Ovo stavlja apsolutnu obavezu na profesiju procenitelja da prođe sopstvenu transformaciju i nauči da stavi vrednost na komponente industrijske transformacije kako se ona dešava.
Dakle, EVS-PME 2022 je istovremeno prožet tradicijom i kulturom svih plavih knjiga – ima isti format i proglašava iste osnovne principe procene – a ipak je takođe veoma različit, vođen prirodom PMO i zato što to je čedo ekonomskih i političkih snaga koje još nisu izbile tokom gestacije i razvoja EVS 2020 i EVS-BV 2020.
Sa ovim trećim stubom, TEGOVA-in rad na standardizaciji procene vrednosti sada pokriva celokupnu evropsku privredu nekretnina, poslovanja/kapitala i industrije sa značajnim sinergijama između tri plave knjige.
Krzysztof Grzesik REV FRICS
Predsednik Upravnog odbora TEGOVA
Na fotografiji ispod su članovi Odbora EVSB-PME – Marko Popović (NAVS), Ioannis G. Koutsogiannopoulos (AVAG), Michael MacBrien (TEGOVA Secretariat), Andreas Amountzas (AVAG), Ana Caldeira Martins (ANAI), Paulo Caldeira Martins (ANAI), Ivars Strautins (LIVA), Kostantinos Pallis (AVAG) – odozgo na dole
*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.
Originalni tekst objave možete pronaći na sledećem linku: https://tegova.org/european-plant-machinery-equipment-valuation-standards-evs-pme
4. RICS-NUPS konferencija 18. OKTOBAR 2022.
Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS i Nacionalno Udruženje Procenitelja Srbije – NUPS organizuju tradicionalno zajedničku, godišnju 4. RICS-NUPS konferenciju 18. oktobra 2022. od 10 h u ENVOY kongres centru.
Konferencija je podeljena u 4 panela tokom kojih će domaći i inostrani stručnjaci govoriti o aktuelnim faktorima na tržištu nekretnina koji imaju uticaj na vrednost nekretnina:
Kompletnu Agendu i informacije o govornicima možete pronaći na zvaničnom sajtu konferencije na linku https://rics-nups.onlineedu.rs/en/pocetna-english/
Konferenciju možete pratiti UŽIVO u ENVOY kongres centru* (Gospodar Jevremova 47. Beograd) ili putem ONLAJN prenosa na video platformi. *Broj učesnika u ENVOY kongres centru je ograničen.
Simultani prevod je obezbeđen.
Učešće na konferenciji se vrednuje sa 7 CPD časova kontinuirane edukacije.
Kotizacija za RICS i NUPS članove:
160 eur + pdv za UŽIVO učešće u ENVOY konferens centru*
120 eur + pdv za ONLAJN učešće putem video platforme
Regularna kotizacija:
200 eur + pdv za UŽIVO učešće u ENVOY konferens centru*
160 eur + pdv za ONLAJN učešće putem video platforme
*broj učesnika koji mogu da prisustvuju uživo u ENVOY-u je ograničen
*kotizacija se plaća po fakturi u dinarskoj protivvrednosti po prodajnom kursu Eurobank-Direktna banke
Prijavu možete izvršiti slanjem e-maila na office@procenitelji.org.rs
Šesti godišnji SEE NPL Forum 18. novembar 2022. godine /Hotel Hyatt Regency, Beograd
Poštovani,
Zadovoljstvo nam je da Vas obavestimo da kompanija New Angles Consulting pod institucionalnim pokroviteljstvom Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije (NUPS) organizuje tradicionalni poslovni SEE NPL Forum. Šesto izdanje SEE NPL Foruma, održaće se 18. novembra u hotelu Hyatt Regency u Beogradu, kao i putem onlajn platforme.
Srdačno Vas pozivamo da budete jedan od učesnika na ovogodišnjem Forumu. Forum nudi jedinstvenu mogućnost za sticanje novih znanja i informacija o aktuelnim trendovima u industriji, kao i proširenje mreže poslovnih poznanstava, što je ujedno i glavni razlog zbog kojih se posetioci vraćaju svake godine. Pridružite nam se i iskoristite priliku da razmenite znanja, iskustva i podelite mišljenja sa lokalnim i regionalnim ekspertima. U nastavku Vam dostavljamo preliminarni program: 2022 Šesti SEE NPL Forum_Preliminarni program_procenitelji
Više informacija o kotizaciji i registraciji, možete pronaći na sledećem linku https://seenplforum.com/.
Više informacija o načinu CPD bodovanja:
Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS) pod čijim institucionalnim pokroviteljstvom se organizuje NPL Forum Vol.6, je organizator kontinuiranog profesionalnog usavršavanja i upisan je u Imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja Ministarstva finansija RS. Ovogodišnji SEE NPL Forum uvršten je u program kontinuiranog profesionalnog usavršavanja procenitelja, prisustvo Forumu donosi CPD bodove učesnicima – licenciranim proceniteljima i REV sertifikovanim proceniteljima. U skladu sa Agendom, licencirani procenitelji dobijaju 6 CPD bodova za prisustvo na konferenciji SEE NPL Forum.
Šta donosi SEE NPL Forum Vol.6?
Šesto izdanje SEE NPL Foruma fokusiraće se na najnovije trendove i razvoj tržišta problematičnih potraživanja u Jugoistočnoj Evropi, sa posebnim osvrtom na značaj finansijske stabilnosti u bankarskom sektoru, uticaj regulatornih mera na učesnike na tržištu i trendove u oblasti procena nepokretnosti koje leže u osnovi obezbeđenih NPL-ova, nakon pandemije COVID -19. Uz smanjenje regionalnih nivoa problematičnih kredita uglavnom zbog napora lokalnih vlasti i ažuriranja propisa, tržište problematičnih kredita postalo je važan deo zdravog finansijskog sistema i ekonomije za njegovo dobro funkcionisanje.
O čemu će se diskutovati:
Ko će prisustvovati?
Imaćete prilike da učestvujte u informativnim i inspirativnim razgovorima sa najvažnijim imenima na tržištu problematičnih kredita Jugoistočne Evrope. Forum će okupiti zajednicu stručnjaka u oblasti NPL-a, uključujući predstavnike regionalnih regulatornih tela, banaka, servisera, investitora, kao i advokate, finansijske savetnike, investitore i procenitelje za prodaju i akviziciju problematičnih kredita, stručnjake iz oblasti nekretnina i stručnjaka za upravljanje procesom restrukturiranja, kao i mnoge druge.
Više informacija o SEE NPL Forumu možete naći na sledećem linku www.seenplforum.com.
stojimo Vam na raspolaganju za sve dodatne informacije, budite slobodni da nas kontaktirate na office@seenplforum.com.
Iskreno se nadamo da ćemo imati priliku da Vas ugostimo na događaju.
Srdačan pozdrav,
Jasna Nedić, Direktor,
New Angles Consulting
Kontinuirana edukacija za procenitelje poslovanja/kapitala
International institute for Business Valuation (iiBV) otvorio je web stranicu na srpskom jeziku gde će procenitelji poslovanja/kapitala i ostali zainteresovani moći da se informišu o najaktuelnijim temama u ovoj oblasti i to na srpskom jeziku. Ovaj veoma značajan poduhvat je omogućen dugogodišnjom saradnjom NUPS-a i iiBV-a. Od sada su na raspolaganju kratke stručne aktivnosti sa sledećim temama:
*Prijava se vrši isključivo preko NUPS stranice na iiBV websajtu www.iiBV.org
JESENJI ciklus stručne obuke „Procena vrednosti nepokretnosti“ – PRIJAVE U TOKU!
Program stručne obuke „Procena vrednosti nepokretnosti“ u jesenjem ciklusu počinje 26.09.2022.
Više informacija o programu možete pronaći u Agenda Procena vrednosti nepokretnosti Jesen 2022 Web
Prijavu možete izvršiti slanjem FormularPrijave-ApplicationForm RE Jesen WEB na adresu NUPSa office@procenitelji.org.rs
Prijavljivanje je u toku!
Obuka za procenitelje kapitala, iiBV 101 – Uvod u principe procene kapitala, septembar 2022
Nacionalno udruženje procenitelja Srbije-NUPS u saradnji sa iiBV – Međunarodnim institutom za procenu vrednosti kapitala, vodećom međunarodnom profesionalnom organizacijom za procenu kapitala, nastavlja održavanje edukacije procenitelja kapitala/poslovanja.
U terminu od 24. septembra do 28. septembra 2022. planirano je održavanje edukativnog programa na srpskom jeziku:
iiBV 101 – Uvod u principe procene kapitala
Program će biti održan putem online platforme – Zoom
Sav materijal i predavanja su na srpskom jeziku, prezentovani od strane predavača Zvonimira Petrovića, ASA, MRICS, CEIV, prepoznatog od strane iiBV.
Uspešan završetak ovog programa je sastavni deo uslova za dobijanje globalno priznate profesionalne oznake –ASA ili CBV za procenitelje kapitala
Detaljnije o programu možete pronaći u odeljku Edukacija/Obuka za procenitelje kapitala
Novo izdanje TEGOVA i NUPS biltena
Objavljen je TEGOVA European Valuer žurnal No 26. U novom izdanju možete pronaći tekst člana NUPSa, Marka Popovića, o funkcionalnoj amortizaciji. Sa svakim žurnalnom izlazi i podkast. Sve do sada podkaste možete pronaći na linku https://tegova.org/podcast
Objavljen je i NUPSov bilten za drugi kvartal 2022. godine. Možete ga preuzeti na linku https://procenitelji.org.rs/biblioteka/nups-bilteni/
2. izdanje biltena – Dennis A. Webb, ASA, MAI, FRICS
Dennis A. Webb, ASA, MAI, FRICS je izdao 2. izdanje besplatnog biltena, na engleskom jeziku, koji ima za cilj da učini vaš rad na međudisciplinarnom procenama veoma verodostojnim i ubedljivim. Naglasak će biti na ortačkim, doo preduzećima i zajedničkim interesima, ali i na alokaciji vrednosti imovine za neograničeno poslovanje i baviti se međudisciplinarnim pitanjima koja su kontroverzna i često teška za procenitelje i klijente. Jedan od njegovih ciljeva je da inspiriše i da pruži smernice za „postavljanje pravih pitanja na jeziku drugih disciplina“, što je značajna tema koju ćete videti u uzastopnim biltenima.
Možete se prijaviti na newsletter na engleskom jeziku OVDE.
Originalno, kompletno izdanje 2. biltena možete pronaći OVDE a niže vam prenosimo 2 teksta na srpskom jeziku.
Projektovanje bilansa stanja
Multidisciplinarne procene postavljaju veliki broj izazova, među kojima je i prilagođavanje razvijenog znanja za jednu disciplinu uz primenu za drugu disciplinu. Korpus znanja potreban za jednu disciplinu je neverovatan, a znajući šta se može koristiti, šta se može prilagoditi i ono što jednostavno ne funkcioniše je veliki ključ za uspešnu multidisciplinarnu praksu.
Drago mi je što mogu da objavim da postoje neke važne sličnosti – među njima je glavna magični prihodovni pristup proceni – koji funkcioniše u različitim disciplinama i može biti od velike pomoći. Ovaj tekst se bavi jednim elementom tog pristupa koji će biti poznat proceniteljima poslovanja i koji se može lako prilagoditi za procenu frakcijskih/delimičnih interesa: projektovanje bilansa stanja.
Poslovanje nekretninama
Držanje i upravljanje nekretninama je poslovanje, bez obzira na strukturu (ovde se ne misli samo na pravna lica). Svi elementi potrebni za vođenje poslovanja moraju postojati bez obzira da li postoji jedan vlasnik, više partnerskih vlasnika ili više vlasnika sa zajedničkom svojinom. Stoga je korisno da se analizira držanje nekretnina kao biznis.
Baš kao u poslovanju svih kompanija, real estate kompanija mora imati gotovinu, a često ima depozitne račune i pozajmice pored svoje nepokretne imovine. Diskontovani modeli novčanih tokova zahtevaju da se tokovi gotovine projektuju za određeno vreme. Ovo uključuje servisiranje duga, kapitalne izdatke i doprinose za obrtna sredstva koji će uticati na tokove gotovine i stopu povraćaja u poslu.
Glavna razlika između ostalih kompanija i real estate kompanija je ta da se od ostalih kompanija očekuje da posluju u nedogled. Dok se od vlasnika nekretnina očekuje da će u nekom trenutku „osloboditi“ vrednost imovine kroz prodaju kao deo svog ukupnog povraćaja.
Buduća vrednost uključuje više od eventualne prodajne cene nekretnine, tako da procenitelj treba da se pozabavi ne samo nekretninom, već i svim ostalim sredstvima i obavezama poslovanja sa nekretninama. Shodno tome, procenitelj treba da projektuje bilans stanja. Stavke bilansa stanja za real estate kompanije obično uključuju obrtna sredstva, dugoročna materijalna sredstva i dugoročne obaveze kao što su depoziti, hipotekarni dug i možda druge obaveze za plaćanje i potraživanja.
Obrtni kapital
Obrtni kapital se sastoji od tekućih sredstava umanjenih za tekuće obaveze. Gotovina obično daje najveći doprinos, sa manjim iznosima iz hartija od vrednosti kojima se trguje, depozita i raznih kratkoročnih potraživanja i obaveza. Može biti mnogo ili malo gotovine, a iznos je bitan.
Gotovina pri ruci je potrebna za sve osim za najekstremnije poslove sa nekretninama, a takve potrebe procenitelj mora uzeti u obzir. Kao što je to slučaj sa ostalim kompanijama, obrtni kapital se povećava sa uvećanim prihodima, jer bi inače poslovanje imalo slobodni rast, što nije moguće dugoročno. Ali real estate kompanije takođe imaju posebne potrebe koje treba uzeti u obzir; na primer, za buduće popravke ili kapitalne izdatke biće potreban novac odnekud, a ako partneri nemaju dovoljno obrtnog kapitala da pokriju ove troškove, onda će oni morati da počnu da pišu čekove u nekom trenutku (i često to čine). Zahtevi za gotovinom zavise od tipa imovine:
Neke od ovih budućih potreba mogu se uračunati kroz rezerve, bilo smanjenjem neto operativnog prihoda ostvarenog od nekretnine ili uzimanjem dodatnih odobrenja na nivou partnerstva ako procena tržišnog iznosa za ovu svrhu nije dovoljna. Druga vrsta troška koja se obračunava je za upražnjenost i neprikupljanje rente. Uračunavanje po malo troška svake godine će umanjiti vrednost na osnovu dugoročnih prosečnih troškova. Procenitelj ne samo da mora da se uveri da su tekući troškovi i dalje u rangu proseka, već i da obezbedi rezervu za koju bi se očekivalo da će razborit vlasnik tog specifičnog tipa imovine imati u to vreme na tom specifičnom tržištu.
Procenitelj (poslovanja) može da intervjuiše i vlasnika i procenitelja nepokretnosti kako bi odredio razuman iznos obrtnog kapitala. Taj nivo je sastavni deo poslovanja. Ako je trenutno prenizak, procenitelj ga može povećati preusmeravanjem toka gotovine tako da bude adekvatan barem do kraja perioda projekcije. Problem je malo teži ako partnerstvo drži previše visok nivo novčanih sredstava. Procenitelj će prvo morati da otkrije zašto je to tako; možda za poznate buduće troškove, možda zato što žele da kupe drugu imovinu (u tom slučaju to je nepoznata buduća imovina), ili možda zato što još nije distribuirana (u tom slučaju bi trebalo da se normalizuje na kapital). Ako je jednostavno visok bez poznatog razloga, onda procenitelj može prikazati deo koji se dodaje godišnjim raspodelama dok iznos ne postane normalan. Naravno, ako vlasnik interesa/prava koji se procenjuje može dobiti pristup gotovini, onda je to možda samo neoperativno sredstvo koje treba distribuirati.
Nekretnine
Dugoročna sredstva su uglavnom nepokretna imovina i povezana sredstva koja će verovatno biti uključena u procenu imovine. Iako buduća vrednost često može biti jednostavna projekcija sadašnje vrednosti, projekcija takođe treba da uzme u obzir sve promene u HABU, poboljšanjima, popunjenost, ili bilo koji drugi uslovi koji će se verovatno promeniti do kraja perioda. Trenutna upotreba može biti netržišna; na primer, nastavak korišćenja starih poboljšanja iako tržišni uslovi sugerišu da bi ih tipičan kupac zamenio novom gradnjom. Prednosti za partnere trenutno mogu biti smanjene, ali prikazivanje krajnje vrednosti zasnovane na novoj upotrebi (u tom slučaju, prodaja investitoru) osigurava da procena uključuje taj budući potencijal.
Projekcija buduće vrednosti je takođe korisna kada je trenutno tržište ili prezasićeno ili je propalo (da, ja sam definitivno dovoljno star da znam da se i jedno i drugo dešava). Ovo je korisna tehnika procene kada su tržišni uslovi čudni, jer trenutna vrednost nekretnine (pod pretpostavkom da se uopšte može utvrditi) možda nema smisla i nije dostupna partnerima u svakom slučaju.
Hipotekarni dug
Manja partnerstva ne menjaju često svoju strukturu kapitala. Preostala dugovanja se isplaćuju, a kapital se povećava. Zajmovi se mogu refinansirati ako stope na tržištu kapitala padaju ili ako partneri žele da izvuku neoporezivi kapital, ali to je sve. I kamate i otplate glavnice smanjuju novčani tok, a opadajući saldo kredita rezultira povećanjem kapitala u završnoj godini. Refinansiranja ili uslovi promenljive kamatne stope mogu promeniti očekivanu amortizaciju kredita. Međutim, osim ako takvi budući događaji nisu poznati sa izvesnom sigurnošću ili se široko očekuju na tržištu kapitala, obično je bolje držati stopu konstantnom i prognozirati trenutne uslove tokom perioda.
(Napomena: Ovo znači da strukture kapitala malih partnerstava ne treba normalno da se porede sa REIT-ovima ili javno ograničenim partnerstvima u svrhu diskontovanja. REIT-ovi menjaju svoje zajmove da bi upravljali prinosima i rizikom, kao što čine kompanije, za koje se često pretpostavlja da održavaju ciljanu strukturu kapitala. Partnerstva u nekretninama se bolje analiziraju korišćenjem sopstvene očekivane amortizacije zajma. Poređenje diskontnih stopa se zatim može uraditi sa neleverovanim REIT-ovima i javnim ograničenim partnerstvima.)
Sigurnosni depoziti
Ugovori o zakupu vrlo često zahtevaju da zakupac obezbedi depozit koji bi se ili vratio pri odlasku ili bi se sa imovinom preneo na novog vlasnika. Takvi depoziti se retko drže na posebnom računu, a ponekad čak i nisu identifikovani. Ali procenitelj bi definitivno trebalo da ima verodostojan tok plaćanja zakupa koji je obezbedio menadžment, ili na drugi način originalni ugovor o zakupu i bilo kakve izmene/anekse. Osim ako ugovor o zakupu ne predviđa datum vraćanja depozita (neuobičajeno), svaka promena zakupca tokom perioda će najverovatnije rezultirati vraćanjem jednog depozita, a primanjem drugog. U većini slučajeva procenitelj će samo predvideti paušalni iznos depozita tokom perioda.
Ostala imovina i obaveze
Ostale stavke bi trebalo da budu niske, i u tom slučaju se obično mogu projektovati nepromenjene. Napomene za ili od partnera, neposlovna imovina i slično mogu se normalizovati kao što bi bile u bilo kojoj proceni poslovanja. Veliki portfolio hartija od vrednosti može zahtevati od procenitelja da finansijski razdvoji partnerstvo kroz nivo utrživosti manjinskog udela , analizirajući manjak kontrolnog interesa na hartijama od vrednosti odvojeno od nekretnina.
Terminalna vrednost
Celokupna poenta projektovanja bilansa stanja je da se odredi krajnja vrednost sopstvenog kapitala koja odgovara spoljnim tržišnim uslovima. Čak i ako partneri nameravaju da zauvek zadrže nekretnine, prepoznavanje terminalne vrednosti i dalje pomaže procenitelju da u potpunosti i eksplicitno inkorporira osnovnu vrednost koja će na kraju prodreti i biti realizovana od strane partnera.
Pratite nas za više informacija o tome kako prihodovni pristup pomaže procenitelju da ispriča pravu priču o partnerstvu i njegovim frakcijskim/delimičnim vlasničkim interesima. Gore navedene detalje razrađene studije slučaja o partnerstvu i zajedničkom zakupu možete pronaći u knjizi Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0, na www.primusivs.com
Brzi rast nekretnina u tranzicionom planiranju
Procenitelji poslovanja su podržavali planiranje izlaska/tranzicije klijenata za poslovanje kompanija tokom mnogo decenija. Ali veliko bogatstvo koje porodice drže u nekretninama je u velikoj meri propušteno. To je zato što možete samo prodati nekretninu i raspodeliti prihod. Rešen problem, zar ne? Na duge staze nije.
Ogromna količina nekretnina se drži kroz ortačke i druge vlasničke strukture koje su nastale iz raznih razloga, ali sigurno ne nestaju. Buduće generacije će se boriti da očuvaju porodično nasleđe osim ako tranzicije ne obezbede upravljanje i otkup vlasnika interesa na isti način kao što to čine za poslovanje preduzeća. Ali analize i priče o vrednostima razlikuju se od poslovanja, a naše profesije još uvek nisu spremne.
Istorijske okolnosti su dovele do ključnog trenutka za budućnost nekretnina mnogih porodica. Ovo predstavlja priliku za procenitelje koji mogu da dodaju partnerstvo i druge interese u vezi sa nekretninama u svoj trenutni posao planiranja izlaska/tranzicije.
Prošlost i budućnost frakcijskih/delimičnih interesa
Frakcijski/delimični interesi u nekretninama se uglavnom stvaraju kada se mogu steći značajne koristi, na primer, udruživanjem resursa za kupovinu i poboljšanje imovine, ili podelom korišćenja imovine koja bi inače bila izuzetno skupa. Takvi interesi se uglavnom formiraju ulaganjem uz premiju jer okolnosti pružaju nematerijalne koristi; ali te prednosti vremenom nestaju. Stečeni interes je kao novi automobil, čija vrednost značajno opada kada ga odvezete iz salona. Ovaj gubitak vrednosti nazivamo „popustom“ na udeo kamate u celoj imovini.
Njihovo stvaranje ima istorijski kontekst. Uspešni investitori posle Drugog svetskog rata i njihovi partneri stekli su bogatstvo sticanjem i posedovanjem mnogih nekretnina, što je od tada omogućilo izdržavanje njihovih porodica. Partneri su cenili svoje prvobitno udruživanje, a interesi generacije 1 i njihove dece, generacije 2, su takođe manje-više usklađeni. Ali neizbežna tranzicija na nove generacije stvara nove vlasnike interesa čiji se prioriteti tokom vremena, prirodno, razlikuju. Iako uspešni, noviji partneri nisu nužno „ljudi za nekretnine“ i možda se neće složiti sa načinom kojim se upravlja porodičnom imovinom, pa čak ni nisu sigurni da li žele da ostanu deo preduzeća. Ova situacija nije bila toliko vidljiva, jer je 1. generacija uspela da zadovolji svačije interese u skladu sa svojom „snagom pera“ kada je to bilo potrebno. Ta prednost će nestati kada i oni nestanu. I zbog istorijskog vremena, sada počinje da nestaje u prilično velikim razmerama.
Kako će se vlasničke pozicije i upravljanje prenositi sa jedne generacije na drugu? Kako će se postići dogovor o otkupu od partnera? Moje iskustvo sa nedavnim slučajevima govori da mnogi neće uspeti. Previše je teško razumeti zašto ograničavanje kontrole takođe umanjuje vrednost interesa. Kada ruka vodilja generacija 1 (i njeno pero) više ne bude tu, borba može lako da rasprši ili uništi porodično nasleđe.
Ignorisanje tranzicija nekretnina
Izlazno/tranziciono planiranje je oduvek bila glavna tema, barem u pogledu poslovanja kompanija. Ali nije posvećena pažnja planiranju tranzicije nekretnina. Na kraju krajeva, ako su nekretnine problem, samo ih prodajte, zar ne? Konstatacija je tačna donekle, ali većina partnera obično mora da se složi sa tim, pa srećno u tome. Skoro da nismo dali uputstva o tome kako treba upravljati izlazima i transferima.
Stvaranje internog tržišta za interese novih generacija je imperativ, a popusti su realnost. Na kraju krajeva, otkup uklanja buduću neizvesnost u potpunosti za stranu koja izlazi, ali ostaje nepromenjena za one koji ostaju u poslu ili partnerstvu. Potreba je ista kao i za akcijama kompanija, ali vlasništvo nad nekretninama se suočava sa dodatnom preprekom, jer su popusti odmah očigledni, ali njihovo opravdanje nije lako saopštiti.
Postoji mnogo razloga zbog kojih ograničena kontrola i tržišnost smanjuju vrednost. Ipak, procenitelji se često ne slažu oko toga kako da se pozabave specifičnim uslovima vlasništva porodice, nematerijalnim koristima i štetama, rizicima u vezi sa nekretninama i drugim ključnim činjenicama i okolnostima. Jasnoća je neophodna kako bi klijent mogao da razumeo naš rad i da se na njega oslanja.
Jasnoća je neophodna da bi se postigao dogovor
Metode procene koje se snažno oslanjaju na prosuđivanje će najverovatnije dovesti do neuspeha. Ovo se lako uoči kada partneri završe u sudnici u kojoj svaka strana ima svoje stručnjake. Kvantitativne metode koje primenjuju objektivne standarde na činjenice i okolnosti slučaja lakše se razumeju od alternativa koje se u velikoj meri oslanjaju na procenu veštaka. Na primer, kako procenitelj uzima u obzir rizik upravljanja imovinom partnera u poređenju sa podacima javnog tržišta? Ili specifične atribute kontrole kupca i prodavca, koji mogu veoma varirati. Kako procenitelj uzima u obzir razlike između „unutrašnjeg“ poslovanja partnerstva i „spoljnog“ tržišta koje se odražavaju u proceni nekretnina? Detaljan pregled važnih činjenica i okolnosti, i primena podataka na sistematski način koji ograničava rasuđivanje, verovatnije će podstaći sporazum između strana nego nejasne tvrdnje stručnjaka.
Sledeći koraci
MNOGO nekretnina sada drži više interesnih strana, a ta partnerstva, DOO preduzeća i zajednički ugovori o zakupu neće nestati uskoro. Verujem da je od suštinskog značaja za naše profesije da prepoznaju poseban slučaj „posla držanja nekretnina“ i da više od nas postane stručno u vrednovanju delimičnih interesa na način koji je značajan za naše klijente – kako bi partneri to mogli da shvate da je njihova izlazna cena fer.
Preporučujem vam da uzmete u obzir udžbenik „Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0 “, gde je prikazano da se konvencionalne metode procene mogu primeniti na okolnosti sa delimičnim interestima na sveobuhvatan način. Zamenjuje prosuđivanje rigoroznom primenom podataka na činjenice i obezbeđuje okvir koji procenitelj može da koristi da ispriča koherentnu i potpunu priču o vrednosti.
Shvatio sam da, pored određivanja vrednosti, možemo pružiti više: ubedljivo razumevanje vrednosti koje može u velikoj meri pomoći porodicama da obezbede upravljanje svojim nekretninama u korist budućih generacija. Verujem da će procenitelji koji to ostvare videti ogromne mogućnosti koje se otvaraju sada i u narednim godinama.
Misli na rastanku
Proceniteljska praksa se sastoji u postavljanju pravih pitanja, što svi radimo na osnovu sopstvene obuke i iskustva. Ali multidisciplinarne procene se odnose na postavljanje pravih pitanja za koja nemamo potrebnu obuku i iskustvo. Mnogo više o „postavljanju pravih pitanja“ biće objavljeno u narednim biltenima. Budite u toku!
*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.
Originalni tekst objava možete pronaći na sledećim linkovima:
https://www.primusivs.com/projecting-the-balance-sheet
https://www.primusivs.com/rapid-rise-of-real-estate-in-transition-planning