Izvor: https://finmedia.rs/nekretnine/inflacija-i-trziste-nekretnina-gde-su-cene-danas/

FinMedia Investments su pripremili najnoviju analizu u vezi sa tržištem nekretnina na temu inflacije, kamatnih stopa i povezanosti pomenutih indikatora sa tržištem nepokretnosti koju možete pročitati niže:

Beograd – Tržište nepokretnosti u prestonici Srbije nastavilo je uzlazni trend kretanja cena tokom svetske pandemije izazvane virusom Covid-19, ali ono što se mnogi investitori danas pitaju jeste  – da li će i kada doći do zasićenja tržišta i potencijalnog pada cena? Odgovor na ovo pitanje će mnogima narednih godina promeniti živote.

Kada govorimo o tržištu nekretnina u Beogradu, primetno je da je trend neobuzdanog rasta cena definitivno iza nas, što je bilo očekivano i u skladu sa našim predviđanjima i analizama krajem 2020. godine.

Naime, pored toga što cene nepokretnosti više ne rastu istim tempom kao pre pandemije, na pojedinim lokacijama poput Vračara primetan je za sada ipak veoma blagi pad prosečnih vrednosti kod pojedinih vrsta nepokretnosti poput jednosobnih stanova, pokazuju podaci sajta „Halo Oglasi”.

Inflacija – nova/stara reč u rečniku investitora

Osim pomenutog, ostali tržišni podaci nam takođe šalju interesantne signale za analizu. Naime, sve češće čujemo u javnom diskursu dobro poznati termin inflacije koji ulazi u rečnik svakodnevice ne samo među ulagačima, već i predstavnicima centralnih i komercijalnih banaka, kao i između korporacija i građana. Zašto sve učestalije počinjemo da govorimo o inflaciji?

Razlozi su jednostavni – neočekivano visoka inflacija povlači određene makroekonomske mere od strane centralnih banaka i njeno stavljanje u „zdrave okvire” od 2%, što je projektovani cilj većine glavnih finansijskih institucija u državi. Ukoliko je inflacija visoka duži vremenski period, centralne banke između ostalih makroekonomskih mera često donose odluku o povećanju referentne kamatne stope, čime kamatne stope komercijalnih banaka takođe počinju da rastu te novi dug privrede i građanstva počinje da bude skuplji, broj izdatih kreditnih sredstava niži, a štednja postaje isplativija.

Posledica pomenute politike jeste manji broj firmi i građana koji kredite uzima pod novim i nepovoljnijim kamatama, što obuzdava inflaciju i počinje da bude nova makroekonomska realnost privrede i građanstva. Trend se preslikava, naravno, na tržište nekretnina i samim tim cene nepokretnosti ne rastu onim intenzitetom kao kada su krediti povoljniji, lakše se do njih dolazi, kamatne stope su niske i inflacija se kreće uzlaznom putanjom.

Povezani članci

 

Dodatne preporuke centralnih banaka mogu uključiti i povećanje obaveznog učešća na 20% ili više procenata, što otežava dolazak do nekretnine širem broju investitora i građana, te cene mogu krenuti i obrnutim smerom od onog koji je u Srbiji na snazi od 2014. do danas. Kakva je trenutna situacija s inflacijom?

Veliki broj repromaterijala u građevinskoj industriji poskupeo je 70%, 80%, a pojedini i po 100% i to nije neočekivano posle krize izazvane koronavirusom. Prema poslednjim informacijama Republičkog zavoda za statistiku, godišnja stopa inflacije u Republici Srbiji je 3.3% (promena cena u junu 2021. godine u odnosu na isti period prošle godine), a mesečna stopa iznosila je 0.3% (rast potrošačke cene u junu 2021. u odnosu na maj 2021. godine).

Kao što možemo videti, brojke u vezi sa porastom opšteg nivoa cena jesu iznad projektovanih 2%. Iako oni koji trenutno imaju dugovanja prema bankama možda kratkoročno slave jer im dug doživljava „eroziju vrednosti”, ova situacija može biti kratkog daha.

To najbolje možemo videti ukoliko pogledamo svetske okvire jer dolazimo do istih trendova – inflacija u SAD-u iznosila je 5.4% u junu ove godine u odnosu na isti period prošle godine, dok je u Ujedinjenom Kraljevstvu dostigla nivo od 2.5% što je najviši broj od avgusta 2018. U Nemačkoj, najsnažnijoj ekonomiji Evropske unije, pomenuti indikator zadržao se na brojki od 2.3% za isti period.

Kao što možemo videti iz podataka, oni nam govore da su mere centralnih banaka za sprečavanje krize izazvane pandemijom učinile svoje. Privreda koja je bila „zapljusnuta” novcem tokom i nedugo posle pandemije samo reflektuje tržišne okolnosti. Dodatne neizvesnosti na tržištu i nekretnine kao „tvrda imovina” koja ne gubi lako na vrednosti, baš kao ni plemeniti metali, delovali su kao multiplikator makroekonomskih poteza centralnih banaka.

Sa druge strane, iz iskustva znamo da tržište nekretnina koje je ovog puta izbeglo krizu poput one 2008. godine merama centralnih banaka, na kraju ipak može zadesiti izazovan period kada govorimo o cenama.

Ukoliko analiziramo evropske i svetske trendove, naredna godina bi trebalo da bude ona u kojoj možemo očekivati povećanje kamatnih stopa centralnih banaka u ekonomijama poput Ujedinjenog Kraljevstva i SAD-a, barem prema trenutnom tonu koji dolazi iz pomenutih finansijskih institucija. Ukoliko Narodna banka Srbije odluči da pomenute svetske trendove sledi u 2022. godini, dodatni pritisak na cenu nepokretnosti biće viđen i na našem tržištu.

Sa druge strane, ne treba čekati sledeću godinu kako bismo razumeli stanje na tržištu nepokretnosti.

I današnji podaci koji mogu da se nađu na našem tržištu govore nam da pojedine lokacije u prestonici ne rastu ni približno istim intenzitetom kao što je to bio slučaj pre pandemije.

Beograd i nekretnine – kuda ide novi trend?

Podaci jednog od naših najposećenijih sajtova za oglase među kojima su i oni za prometovanje nekretnina, „Halo Oglasi”, govore u prilog trendu da je tržište nekretnina u prestonici stabilizovalo cene u periodu januar-jul 2021. godine u odnosu na isti period prošle godine i izašlo iz trenda rapidnog kretanja cena naviše iako pomenuta kretanja nisu još uvek u potpunosti prekinuta.

U okvir naše analize ubacili smo stambene jedinice na popularnim gradskim lokacijama – Starom gradu, Vračaru, Novom Beogradu i Savskom vencu.

Dalje, ukoliko u naše istraživanje dodamo jednosobne i dvosobne jedinice rezidencijalnog karaktera koje su ujedno i najčešće prometovane nekretnine u prestonici, razvoj tržišne situacije u 2021. godini na ovim lokacijama pokazuje trend stabilizacije ili blažeg rasta cena, daleko od viđenog između januara-jula 2019. i januara-jula 2020. godine koji je u mnogim gradskim opštinama pokazivao dvocifrene skokove u procentima.

Opština		Prosečna cena u periodu januar-jul 2019. godine	Prosečna cena u periodu januar-jul 2020. godine	Prosečna cena u periodu januar-jul 2021. godine
Vračar	Jednosobni stan	2,203.06 €/m2	2,281.87 €/m2	2,266.57 €/m2
	Dvosobni stan	2,025.35 €/m2	2,206.80 €/m2	2,322.57 €/m2
Stari grad	Jednosobni stan	2,288.76 €/m2	2,636.07 €/m2	2,687.07 €/m2
	Dvosobni stan	2,357.18 €/m2	2,544.40 €/m2	2,620.79 €/m2
Novi Beograd	Jednosobni stan	1,757.82 €/m2	1,973.40 €/m2	2,060.86 €/m2
	Dvosobni stan	1,538.24 €/m2	1,785.40 €/m2	1,973.86 €/m2
Savski venac	Jednosobni stan	2,509.65 €/m2	3,022.80 €/m2	3,054.14 €/m2
	Dvosobni stan	1,325.47 €/m2	2,913.53 €/m2	2,933.29 €/m2

Drugim rečima, kretanje prosečne cene u procentima na definisanim lokacijama u prestonici izgleda kao u tabeli ispod.

Opština		Kretanje prosečne cene u periodu januar-jul 2019. godine u odnosu na isti period prethodne godine	Kretanje prosečne cene u periodu januar-jul 2020. godine u odnosu na isti period prethodne godine	Kretanje prosečne cene u periodu januar-jul 2021. godine u odnosu na isti period prethodne godine
Vračar	Jednosobni stan	/	+ 3.57%	– 0.67%
	Dvosobni stan	/	+ 8.95%	+ 5.24%
Stari grad	Jednosobni stan	/	+ 15.17%	+ 1.93%
	Dvosobni stan	/	+ 7.94%	+ 3.00%
Novi Beograd	Jednosobni stan	/	+ 12.26%	+ 4.43%
	Dvosobni stan	/	+ 16.06%	+ 10.55%
Savski venac	Jednosobni stan	/	+ 20.44%	+ 1.03%
	Dvosobni stan	/	+ 119.81%	+ 0.67%

Kretanja definitivno ukazuju da bi početak „hlađenja” tržišta nepokretnosti u Beogradu već mogao biti naša realnost u 2021. godini budući da je usporavanje rasta očigledno, ali najbolji presek stanja videće se ipak početkom sledeće godine kada podaci za tekuću budu bili potpuni.

Kao što smo ranije pisali u našim analizama, ova godina biće prekretnica i vesnik višegodišnjeg trenda jer će globalna kriza izazvana koronavirusom dobiti jasniji makroekonomski oblik kada mere pomoći privredi ne budu više na snazi.

Time će biti jasnija situacija u vezi s nekretninama u Srbiji, ali i u Beogradu. Ono što bi trebalo da bude fokus mikro investitora u narednom periodu sigurno jesu kretanje inflacije, kamatnih stopa i preporuka centralnih banaka komercijalnim finansijskim institucijama koje se odnose na stambene kredite, budući da bi u periodu turbulencija na tržištu ovi indikatori trebalo da jasno pokažu njegovo „zdravlje”.

Da li ćemo moći da računamo na značajnije „popuste” narednih godina prilikom ulaganja zavisiće upravo od trenda kretanja pomenutih indikatora koji snažno utiču na tržište nepokretnosti, iako finansiranje nekretnina iz kreditnih sredstava u Srbiji predstavlja manji udeo svih prometovanih nekretnina u odnosu na prosek u Zapadnoj Evropi.

Filip Leskaroski
Direktor FinMedia Investments

Ceo tekst u PDF formatu možete preuzeti niže:

 

 

Analiza_Inflacija i trziste nekretnina_FinMedia Investments

Na sednici UO NUPS, održanoj 09.04.2021, Upravni odbor je u svoj sastav kooptirao nove članove, i to Vuleta Mizdrakovića i Ivanu Stanojević, uz prethodnu evaluaciju njihove stručnosti i doprinosu u radu i ostvarivanju ciljeva NUPSa tokom prethodnih godina kao i spremnosti da se posvete članstvu u Upravnom odboru.

Mandat kooptiranih članova UO ističe kada i svim drugim članovima UO NUPS, kako je odlučeno na poslednjoj sednici Skupštine NUPS.

Novi članovi su kooptirani u skladu sa Statutom, nakon što su dva člana UO NUPS dali ostavke na svoje funkcije, i to Marko Popović i Nina Milenković.

 

doc.dr Vule Mizdraković

Vule je doktorirao na Univerzitetu Singidunum, odbranivši disertaciju iz oblasti stečaja.Od 2007. godine zaposlen kao saradnik u nastavi na Univerzitetu Singidunum za užu naučnu oblast Računovodstvo i revizija. Trenutno je prodekan za nastavu i angažovan je na predmetima: Računovodstvo, Finansijsko izveštavanje, Revizijska regulativa i Analiza finansijskih izveštaja.

Od 2010. godine, redovni je predavač i ispitivač na edukativnom programu Procena vrednosti nepokretnosti, na modulima iz oblasti računovodstva i statistike i Procena vrednosti mašina i opreme, u okviru Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije (NUPS). Takođe je i član komisije za sticanje REV (Recognised European Valuer) sertifikata i Komisije za proveru rada licenciranih procenitelja.

 

 

 

Ivana Stanojević REV, licenca za procenitelja nepokretnosti br. 30

Ivana je diplomirani inženjer arhitekture i sudski veštak u oblasti arhitekture. Poseduje višegodišnje iskustvo u pružanju savetodavnih usluga na polju nekretnina, uključujući procenu, studije izvodljivosti i upravljanje projektima.

Od 2009. godine je upravni partner u kompaniji IBM Consult Ltd, što podrazumeva definisanje, kontrolu i implementaciju projekta za razvoj zemljišta, transformaciju korišćenja zemljišta, procenu imovine, pravnu verifikaciju i koordinaciju sa svim povezanim vlastima.

U okviru NUPSa, Ivana je trenutno i član Disciplinske komisije, RE i REV ispitne komisije i Komisije za proveru rada licenciranih procenitelja.

 

NICK FRENCH

*Originalni tekst objavljen je u magazinu The Property Chronicle Weekly na sledećem linku https://www.propertychronicle.com/valuers-are-you-certain-youre-uncertain/

Procenitelji – da li ste sigurni da ste nesigurni?

4. februar 2021.

Vreme je da ukinemo klauzulu materijalne nesigurnosti za većinu procena nepokretnosti – tržište se do sada u velikoj meri adaptiralo na kovid.

Kasnog oktobra 2020, prezentirao sam rad na međunarodnoj Zoom konferenciji i sugerisao da su se, čak i u poodmaklom periodu drugog talasa korona virusa u čitavoj Evropi, tržišta nekretnina – samim tim i procenitelji- adaptirali do te mere da oslanjanje procenitelja na ograđivanje za „materijalnu nesigurnost“  nije više primereno. Za ovu moju sugestiju, koju deli i RICS, moderator mi je odlučno rekao da „živim u oblacima“. Njegov argument je bio da se ljudi zaista bore sa „zaključavanjima“ koje su nametnule vlade zemalja a koje vrlo  negativno utiču na njihov život, pa stoga procenitelji ne mogu objektivno da procene bilo koju nepokretnost. Iako bi ovaj nesporazum mogao biti rezultat mog lošeg izlaganja, mislim da se više radilo o strahu procenitelja koji rade na tržištima koja se razlikuju od pre-covid okruženja.

Dozvolite da objasnim. Kada je covid proglašen pandemijom u martu 2020. godine, mnoga profesionalna tela za procenu vrednosti, širom sveta, prepoznala su da potpuna stagnacija svih tržišta nekretnina znači da će nesigurnost u procenama biti veća od uobičajene. To se naziva „materijalna“ ili „nenormalna“ nesigurnost i odnosi se na stepen nesigurnosti da će procenjeni iznos odgovarati hipotetičkom iznosu u kupoprodajnoj transakciji na tržištu u tom trenutku. I, u tom periodu stagnacije, potpuno sam se složio da je prikladno dati takvu izjavu.

Ali, kao i kod svih šokova za sistem, tržišta se brzo prilagođavaju. Iako su lični gubici i poslovni neuspesi izazvani covidom bili i još uvek su traumatični, procenitelj ima obavezu prema klijentu da pruži profesionalnu procenu. Kada sam počeo da radim kao procenitelj, sećam se da sam razgovarao sa nekim mojim kolegama koji su radili tokom Drugog svetskog rata, u slučajevima kada su procene još uvek bile potrebne, radile su se bez dostavljanja tržišnih podataka. Iako su podržavali mene kao mladog procenitelja, bili su i prilično odbojni kada sam im sugerisao da nemam dovoljno dokaza na kojima bih mogao da zasnivam svoju procenu, komentarišući da „nisam svestan da postojim“. Procenitelj ne može odustati od svoje profesionalne odgovornosti.

Aktivno tržište je i dalje aktivno tržište čak i ako funkcioniše u uslovima užasne pandemije

Postavlja se pitanje: u kom trenutku prestajemo da koristimo materijalnu nesigurnost? I ovo pitanje ima dva odgovora: (1) u trenutku kada postoji dovoljna tržišna aktivnost u formi transakcija koja omogućava procenitelju da ima dovoljno podataka da odredi tržišnu vrednost bez ograđivanja od materijalne nesigurnosti; i (2) u trenutku kada se procenitelj prilagodio smanjenom obimu podataka o transakcijama i koristi sve druge oblike tržišnih podataka  za određivanje tržišne vrednosti.

Iskrenosti radi, većina procenitelja na transparentnim tržištima, poput Velike Britanije (tržišta na kojima postoji relativno lak pristup tržišnim podacima), imala je luksuz da već decenijama  analizira pouzdane dokaze o transakcijama, a samo u velikim krizama tržišta nekretnina, osamdesetih i devedesetih, bilo im je potrebno da se u većoj meri oslanjaju na druge forme tržišnih podataka da bi odredili vrednost. Istovremeno, kolege u netransparentnim  zemljama (tržištima na kojima, zbog kulturnih ograničenja ili autohtonih poslovnih praksi nedostaje dokaza o transakcijama) uvek su koristili druge forme tržišnih podataka da bi procenili tržišnu vrednost. To bi mogli biti podaci koje bi procenitelji sa transparentnih tržišta u prošlosti smatrali manje korisnim. Ali uticaj covid-a je takav da su sva tržišta zaustavljena i svi uporedivi dokazi o transakcijama i svi tržišni podaci nestali su u svim zemljama preko noći; tereni za igru su se izjednačili. „Materijalna nesigurnost“ procene je bio razuman stav u tom trenutku.

Ali to je bilo u martu. Do juna su se mnoga tržišta prilagođavala i, u nekim slučajevima, doživljavala bum. Prodaja stanova u Velikoj Britaniji i mnogim drugim zemljama širom Evrope doživela je neviđenu potražnju, jer su vlasnici nekretnina u velikim gradovima shvatili da je potreba da budu blizu posla manja (sada kada se kućni posao pokazao kao održiva opcija) i nastala je tražnja za provincijskim ili seoskim kućama sa više unutrašnjeg i spoljnog prostora. Ta promena u ponašanju potrošača, zajedno sa nekim državnim podsticajima  kroz umanjenje poreza na prenos imovine kako bi se pokrenulo tržište, dovela je do značajnih tržišnih aktivnosti. Toliko da se procenitelji više ne bi trebali oslanjati na bilo kakva upozorenja o materijalnoj nesigurnosti.

Isto tako tržišta industrijskih nekretnina i logističkih centara,  su doživela preokrete sa porastom on line kupovina. Čak su i kancelarijski i maloprodajni prostori,  koji su veoma teško pogođeni manjim brojem zakupaca i manjim posetama, ponovo počeli da imaju transakcije, iako po mnogo nižim cenama. Drugim rečima, na tim tržištima postoji dovoljno tržišnih dokaza u svim formama koji procenitelju omogućavaju procenu vrednosti bez bilo kakve klauzule o materijalnoj nesigurnosti. Svet se prilagođava.

Na drugim tržištima, na kojima još uvek nema dovoljno prometa, zabeležen je porast oglašavanja i drugih podataka, tako da procenitelji sada imaju dovoljno informacija da tržište tumače na odgovarajući način i daju procene na normalnoj osnovi. Samo za nekretnine čija se vrednost tesno povezuje sa operativnim profitom (restorani, sektori za razonodu i turizam) profesionalna tela i dalje, s pravom, predlažu upotrebu klauzule o materijalnoj nesigurnosti.

Dakle, moje boravljenje u oblacima je dosta precenjeno. Procenitelji moraju da shvate da klauzula o materijalnoj nesigurnosti nije kartica koja im omogućava oslobađanje od krivice.  Procenitelj je dužan da klijentu pruži njegovo profesionalno mišljenje o tržišnoj vrednosti. Aktivno tržište je i dalje aktivno tržište čak i ako funkcioniše u uslovima užasne pandemije. Procenitelj se na profesionalnom nivou mora odvojiti od emotivne borbe izazvane zaključavanjima i pružiti objektivno stručno mišljenje o vrednosti. Čak i na tržištima sa oskudnim informacijama, procenitelj mora prilagoditi svoje istraživanje u okviru procene tako da odgovara stanju na tržištu u tom trenutku. Konfuzija sa početka pandemije je prošla i više ne doživljavamo istu nesigurnost koja je pokrenula upotrebu klauzula o materijalnoj nesigurnosti. Nisu sva tržišta ista, a veština procenitelja nije samo da utvrdi za koje nekretnine je potrebna upotreba klauzule o materijalnoj nesigurnosti – važnije je da razumeju kada takva klauzula nije potrebna.

 

O Nick French-u:

Nick French je iskusni predavač u oblasti procena i za profesiju i za univerzitete. Poslujući u Real Estate Valuation Theurgy, nastavlja da piše radove, učestvuje na konferencijama i sprovodi internu obuku za profesionalce u oblasti nekretnina u zemlji i inostranstvu.

 

 

 

*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda.

Pozivamo vas da se prijavite na Šestu srpsku konferenciju o razvoju nekretnina i infrastrukture, organizatora TGI International Group, koja će se održati ONLINE 23. marta 2021.

Detaljnije o konferenciji, panelistima, pokroviteljima, kao i formular za prijavu možete pronaći na sledećem linku: https://www.realestateconference.rs/ 

Za članove NUPSa je obezbeđen popust na cenu kotizacije.

Učešće u konferenciji donosi 7 CPD bodova za REV i licencu.