Nick French

Link ka tekstu: https://www.propertychronicle.com/

PROCENA NEKRETNINA – MATERIJALNA NESIGURNOST

2 April, 2020

Uvod

Mislim da je opravdano reći da je efekat korona virusa svuda u svetu nešto što je bez presedana u našim karijerama. Znam da ima nekoliko preživelih od „španskog gripa“ 1918/19 koji su još uvek živi, ali za većinu nas ovo prevazilazi naše dosadašnje iskustvo sa finansijskim tržištima i tržištima nekretnina.

Ironično je to što sam početkom januara bio zamoljen da, zajedno sa mnogim drugim učesnicima na tržištu i komentatorima, dam prognozu za tržište nekretnina 2020. za websajt  Property Solvers [1].

Moja teza je bila da su posle tri godine nesigurnosti u vezi Brexit-a tržišta već pozitivno reagovala na relativnu sigurnost, sada kada je Brexit uveliko, ako ne i potpuno, sproveden u delo. Zaista, predviđanja i prognoze drugih autora se, u različitoj meri, poklapaju sa mojim pretpostavkama; 2020. je trebala da bude pozitivna godina za tržište nekretnina.

„Kakvu razliku može da napravi jedan dan“ ili bolje rečeno par meseci. Otkako je širenje i uticaj korona virusa zavladao svetom, naša tržišta finansija i nekretnina su se promenila u odnosu na raniju spoznaju tih tržišta. Možda je jedino što sam rekao u svom januarskom članku izdržalo test današnjice, a to je da „Poslovanja i tržišta finansija ne vole neizvesnost“ i „Kada prođe Brexit, nova i veća neizvesnost je na putu“. Druga prognoza bi se mogla smatrati predskazanjem da sam mislio na trenutnu pandemiju, ali nisam, mislio sam na uticaj klimatskih promena koji je, kao i sve stvari koje nisu obuhvaćene Kovidom 19, izazov sa kojim ćemo se suočiti nekog drugog dana.

Nesigurnost procene

Ali da se vratim na temu;  poenta ovog članka je razmatranje nove i dosad neviđene neizvesnosti koja utiče na tržišta nekretnina širom sveta, tačnije o uticaju te nesigurnosti na „tržišnu vrednost“ nekretnina (i drugih sredstava).

Procena je proces određivanja cene na tržištu bez de facto ostvarene prodaje.  Stručnost procenitelja nekretnina se ogleda u tome sto preuzima tržišne dokaze o prethodnim prodajama sličnih nekretnina, koje se nazivaju komparativima, i interpretira ove prodajne cene u odnosu na trenutnu percepciju tržišta mogućih ili potencijalnih investitora za tu vrstu nekretnina.

Ne može se uraditi efikasna procena samo na osnovu komparativa a usklađivanje ovih istorijskih prodaja sa percepcijom tržišta je integralni deo procesa procene. Dakle, tržišna vrednost je određivanje cene; drugačije rečeno, za koji iznos će pri današnjem stanju tržišta prodavac „prodati“ a kupac „kupiti“.

Čak i na tržištu sa puno dokaza o transakcijama i puno „govorkanja“ o investicionom sentimentu,  procenjeni iznos će imati određeni stepen nesigurnosti. RICS u svojim profesionalnim standardima navodi:

 „… Procena vrednosti nije činjenica. Kao i sva mišljenja, stepen subjektivnosti će se neizbežno razlikovati od slučaja do slučaja, kao i stepen sigurnosti (na primer, verovatnoća da će se mišljenje procenitelja o tržišnoj vrednosti tačno podudariti sa postignutom cenom ukoliko je došlo do stvarne prodaje na datum procene, čak i ako su sve okolnosti predviđene definicijom tržišne vrednosti i pretpostavkama procene bile identične okolnostima stvarne prodaje “- VPS 3 Izveštaji o proceni vrednosti, RICS  Globalni standardi procene (Crvena knjiga – kada se primenjuje zajedno sa dodatkom za Veliku Britaniju)

Ako parafraziramo Bendžamina Frenklina, ništa nije sigurno osim smrti i poreza.

Materijalna nesigurnost

Sve procene na normalnim tržištima imaju određeni stepen nesigurnosti. Postavlja se pitanje kako se nositi sa ogromnom nesigurnošću uzrokovanom korona virusom?

RICS, kao i mnoga druga profesionalna tela širom sveta, prepoznaje da će biti dana kada će nesigurnost na tržištu biti veća od uobičajene. To se naziva MATERIJALNA NESIGURNOST i, opet citiram RICS, dodavanjem reči „materijalna“ znači da stepen nesigurnosti u proceni vrednosti prevazilazi bilo koje parametre koji se normalno mogu očekivati i prihvatiti.

U akademskoj i stručnoj literaturi nalazi se mnoštvo različitih definicija za nesigurnost i materijalnu nesigurnost, različita terminologija, nekompatibilne definicije i mnoštvo kratkosežnih disciplinarnih pogleda na to.

Ova diskusija je izvan okvira ovog članka, jer je jasno da, bez obzira na definiciju, svet doživljava neviđene nivoe neizvesnosti zbog ovog „značajnog nepredviđenog događaja“.

Tako, sredinom marta ove godine, RICS je izdao savete svojim članovima, a posebno proceniteljima, da može biti opravdano da procenitelji u svojim izveštajima izjavljuju da postoji materijalna nesigurnost.

… U nekim slučajevima može postojati veći stepen nesigurnosti u vezi sa procenjenom vrednošću nego što je to uobičajeno, a kada je ta nesigurnost materijalna – što bi trebalo izričito navesti u izveštaju – moraju se navesti i dodatni proporcionalni komentari kako bi se obezbedilo da izveštaj ne stvara pogrešan utisak. Procenitelji ne bi trebali tretirati takvu izjavu koja izražava manju pouzdanost u procenjenu vrednost nego što je uobičajeno kao priznavanje slabosti – to se ne odnosi na njihove profesionalne veštine ili prosuđivanja, već je to stvar koja je u potpunosti prikladna za objavljivanje. “ VPS 3 Izveštaji o proceni, RICS – Globalni standardi procene

Po mom mišljenju, bilo bi čudno da procenitelj NE izjavi materijalnu nesigurnost u sadašnjem vremenu, iako je odluka da to učini ili ne, i dalje njegova. Zapravo, RICS je nedavno izdao izjavu koja navodi:

 „„ RICS regulisani članovi i kompanije mogu stoga razmotriti da li je izjava o materijalnoj nesigurnosti sada primerena, koristeći proces iz Crvene knjige (Red Book). Ako se izjavljuje materijalna nesigurnost, to bi trebalo eksplicitno navesti, a RICS je danas predložio način izražavanja koji se može koristiti. “ RICS izjava za štampu, 19. marta 2020.

Ovaj savet je predstavljen putem „RICS obaveštenja o proceni“ na njihovom website pod nazivom „COVID-19 (Corona virus)“. Ovakav način obaveštavanja se retko koristi a činjenica da je izdato obaveštenje podržava važnost koju RICS pridaje potrebi izjavljivanja materijalne nesigurnosti. Svi procenitelji članovi RICS-a već su pročitali i shvatili njegov sadržaj u celosti, ali sam ja ponovio ključnu formulaciju koju RICS predlaže da sada bude uključena u sve izveštaje procene u kojima postoji materijalna neizvesnost.

 „Na datum procene, mi ** smatramo da  prethodnim tržišnim dokazima  možemo dodeliti manju težinu u svrhu poređenja i formiranja mišljenja o vrednosti.    Zapravo, trenutni odgovor na COVID-19 znači da smo suočeni sa nizom okolnosti bez presedana na osnovu kojih treba prosuđivati.

Iz tog razloga je naše izveštavanje o procenjenoj vrednosti zasnovano na „materijalnoj nesigurnosti procene“ prema VPS 3 i VPGA 10 iz RICS Red Book Global. Shodno tome, našoj proceni treba pripisati manju sigurnost i veći stepen opreza nego što je to obično slučaj. S obzirom na nepoznati budući uticaj koji bi COVID-19 mogao imati na tržište nekretnina, preporučujemo vam da često vršite revizije procene   [ove nekretnine].“ Obaveštenje o praksi procene vrednosti –RICS odgovor na Covid-19, 19. marta 2020

Dakle, da se vratimo na centralni princip ovog članka, sve procene su nesigurne zbog prirode procesa procene; one su stručna mišljenja. Ali, trenutno je opseg te nesigurnosti veći od onog koji je postojao u normalnim stanjima tržišta.

Šta „Materijalna nesigurnost“ znači korisniku procene nekretnine?

Dakle, šta sve ovo znači korisnicima procena? Čuo sam anegdotske dokaze da je većina velikih fondova i zajmodavaca potpuno svesna potrebe za izjašnjavanjem o materijalnoj nesigurnosti i posledično, dodatnom oprezu koji je potreban kada se razmatra procenjena vrednost.

Ali za ostale korisnike procena, koji manje poznaju proces procene, to može biti zbunjujuće. Šta je ta „manja sigurnost“ u ovoj proceni? Mogu li zatražiti drugog procenitelja za sigurniju procenu?

Svi odgovori su povezani sa pravom prirodom procene. Akademski gledano, procena je niz mogućih vrednosti koje obično odgovaraju normalnoj distribuciji. To je distribucija brojnih mogućih vrednosti u rasponu od niske do visoke vrednosti sa većim grupisanjem najverovatnijih vrednosti između njih. Zaista, američki procenitelji često koriste izraz „najverovatnija cena“. Dakle, procena NIJE jedinstven broj (iznos), to je niz mogućih iznosa. Ali, to u praksi ne funkcioniše i procenitelj mora da indikuje klijentu  JEDAN broj. To je procena tržišne vrednosti. Svi izveštaji o proceni pružaju klijentu jedinstven broj (iznos) za tržišnu vrednost.

Ali ako pitate procenitelje koliko su sigurni da su odabrali „tačan“ broj (iznos), odgovoriće vam da je u skladu sa rasponom mogućih vrednosti na tržištu u tom trenutku. Ako je tržište snažno, sa puno uporedivih dokaza i tržišne aktivnosti, taj će raspon biti relativno uzan. Ako, međutim, tržište nema transakcija i nema tržišnih dokaza o ponuđenim cenama ili drugoj aktivnosti, tada će taj raspon biti znatno širi. Iz tog razloga je i manje siguran. Njihov izbor jedinstvenog broja (iznosa) u širokom rasponu ima veću nesigurnost da bi taj izabran broj (iznos) odgovarao stvarnoj prodajnoj ceni ako bi se nekretnina zaista prodala na datum procene.

Isto tako, svi procenitelji rade u istom okruženju, pa će se stoga nedostatak sigurnosti u proceni odnositi na sve procene svih procenitelja, to je tržišna neizvesnost i sve procene će imati istu nesigurnost u bilo kojem trenutku. Nema smisla menjati procenitelja, jer će nesigurnost u procenjenoj vrednosti biti ista.

Dakle, kao i kod svega ostalog u ovom čudnom novom svetu pod korona virusom, procene su inherentno manje sigurne i procenitelj je dužan da to  klijentu kaže na početku dobijanja instrukcija i da objasni nesigurnosti vezane za predmetnu nekretninu i tržište unutar kojeg se ona procenjuje.

Korisnici procena treba da veruju svojim proceniteljima. Veoma verujem u profesiju procenitelja nekretnina i dok smo svi nesigurni u pogledu trenutnog tržišta, ja sam uvek siguran u profesionalnost ovlašćenih procenitelja.

^[1] https://www.psinvestors.co.uk/blog/property-expert-market-forecasts-2020/

 

Nick je iskusan predavač u oblasti procena kako za profesionalne procenitelje tako i na univerzitetima. Poslovanjem u „Real Estate Valuation Theurgy“, Nick nastavlja da piše radove, konferencijske prezentacije i drži internu obuku za procenitelje nekretnina u zemlji i inostranstvu.

 

Evropska profesionalna organizacija TEGoVA je objavila preporuke na koji način procenitelji nepokretnosti, nosioci REV profesionalne oznake, mogu iskazati nesigurnost procenjene vrednosti zbog novonastalih okolnosti izbijanja COVID-19.

Niže je dat pregled teksta na srpskom jeziku, a možete pogledati i na TEGoVA web sajtu na linku

https://tegova.org/en/p5e78ef30d01d7

 

Poruka TEGoVA-e o procenama tokom pandemije

Pandemija je otežala procenivanje nekrtenina u većini zemalja zbog nedostatka tržišnih aktivnosti (transakcije su retke, ako ne i nepostojeće), a što je zahtevano definisanjem tržišne vrednosti. U ovakvim okolnostima, mnogi procenitelji su u svoje izveštaje uvrstili izjave koje naglašavaju nesigurnost u procenjenoj vrednosti.  Iako TEGoVA podržava korišćenje takvih izjava, takođe je svesna da ih u nekim zemljama zakon i standardi nepodržavaju. Iz tog razloga procjenitelji treba da osiguraju da su njihove procene u skladu sa lokalnim zakonom.

 

TEGoVA takođe savetuje da, u narednih nekoliko nedelja procenitelji koji dobiju instrukciju za procenu tržišne vrednosti koja nije za određene zakonske svrhe:

 

1) Prvo identifikuju poslednji datum (datum pre krize) kada bi prema njihovom mišljenju tržišna vrednost predmetne nekretnine mogla biti utvrđena na osnovu raspoloživih tržišnih dokaza i zatim ponude mišljenje o vrednosti na taj datum pre krize.  Time će se postaviti referentna vrednost u odnosu na koju klijent može uporediti tržišnu vrednost procenjenu na relevantni trenutni datum procene.

 

2) Prilikom izveštavanja o vrednosti na trenutni datum procene, procenitelji bi trebalo da se jasno pozivaju na uporedne dokaze na koje se oslanjaju i da navedu u kojoj su meri izvršena prilagođavanja tih dokaza usled krize, ukoliko ih je bilo. Ako su izvršena prilagođavanja, procenitelj bi ih trebao obrazložiti ili na osnovu stvarnih tržišnih dokaza ili svog argumentovanog  prosuđivanja. Proceniteljima se savetuje da tokom trajanja perioda tržišne nesigurnosti na određenom lokalnom tržištu nisu obavezni da vrše prilagođavanje (naniže ili prema gore) tržišnih dokaze evidentiranih na tržištu pre krize, pod uslovom da je to jasno navedeno u izveštaju o proceni. U takvom slučaju procenjene vrednosti pre krize i trenutne vrednosti biće iste pod uslovom da nije bilo značajnih promena koje bi mogle uticati na vrednost nekretnine između dva datuma.

 

Pridržavajući se preporuka iz ovog saveta, procenitelji bi trebali da ih navedu u uslovima angažovanja i dogovoriti sa klijentom. Procenitelji bi takođe trebalo da preporuče da se vrednost predmetne nekretnine često proverava.

 

U zemljama u kojima lokalni zakon ne podržava upotrebu izjava u vezi sa „nesigurnošću procene“ ili ako klijent daje instrukcije procenitelju da se ne oslanja na takvu izjavu, to treba da se navede u uslovima anagažovanja dogovorenim sa klijentom.

 

Upravni odbor TEGoVA nastavlja da prati situaciju i u dogledno vreme može izdati dalje preporuke.

 

Upravni odbor TEGoVA

 

Globalna profesionalna organizacija RICS je objavila preporuke na koji način procenitelji nepokretnosti, članovi RICS, mogu iskazati materijalnu nesigurnost procenjene vrednosti zbog novonastalih okolnosti izbijanja COVID-19.

Na linku https://www.rics.org/uk/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-coronavirus/ možete pročitati originalni tekst.

Niže je dat pregled teksta na srpskom jeziku

Efekti virusa COVID 19 uticaće na rad koji obavljaju članovi RICS-a * na različite načine sa različitim uticajima.

Tačne posledice izbijanja COVID -19 nisu poznate; inspekcija nekretnina može biti otežana usled  ili internih procedura u okviru firme, postavljenih ograničenja od strane Vlada ili nespremnosti korisnika nekretnina da odobre pristup. Slobodan pristup podacima kao što su uporedive prodaje nekretnina može biti manje dostupan.

RICS želi da podseti članove da bi, pored poštovanja uputstava dobijenih od organa Vlade,  trebalo da postupaju transparentno i profesionalno u izazovima sa kojima se suočavaju.

Članovi RICS-a moraju na samom početku da dogovore sa svojim klijentima bilo kakve promene u odnosu na način na koji bi uobicajeno postupili prema instrukcijama i sve dogovorene promene zabeleže u pisanom obliku. RICS snažno ohrabruje članove da pripreme detaljne beleške kojima podržavaju razmišljanje koje je dovelo do promena.

Članovi RICS-a koji vrše procene treba da deluju u skladu sa zahtevima iznetim u RICS – Globalni standardi procene  (Red Book Global) koji su na snazi od 31. januara 2020. godine.

1. VPS 1.3.1 (i) Priroda i opseg rada procenitelja, uključujući istraživanja i ograničenja
2. VPS 2.1 Inspekcije i istraživanja
3. VPS 3.2 (g) Opseg istraživanja
4. VPS 4.8 Pretpostavke

Sva ograničenja u vezi informacija i mogućnosti inspekcije moraju biti jasno navedena u uslovima angažovanja, dogovorena sa klijentom i jasno navedena u izveštaju procene. Procenitelji takođe moraju jasno navesti i, opet, dogovoriti sa klijentom, sve pretpostavke procene koje se postavljaju kao posledica ograničenog pristupa nekretnini i / ili informacija važnih za procenu. Ako procenitelj smatra da nije moguće obezbediti procenu na osnovu ovih ograničenja, instrukciju treba odbiti.

Članovi RICS-a moraju da izmene sve ranije dogovorene uslove angažovanja sa klijentima ukoliko su pogođeni novim izmenama.

Članovi RICS-a takođe moraju biti svesni i razumeti sve smernice koje mogu izdati nacionalne i lokalne jurisdikcije (recimo kao hitna mera) koje imaju prednost nad Red Book Global (PS1.4).

Ukoliko se procenitelj izjasnio o materijalnoj nesigurnosti, to treba izričito navesti i članovi to treba da urade u skladu sa Red Book Global, VPS 3.2.1 (o) i VPGA 10.

* izraz “RICS regulisani članovi” (RICS regulated members) se kolektivno odnosi i na pojedinačne procenitelje, registrovane članove profesije, i na kompanije koje su registrovane kao RICS regulisane kompanije.

** “mi” se odnosi na RICS regulisane članove , a ne na RICS kao organizaciju

 

Ako RICS regulisani član zaključi da postoji materijalna nesigurnost, predlaže se da se koristi sledeći nacin izražavanja:

Izbijanje novog koronavirusa (COVID-19), u vezi čega je 11. marta 2020. Svetska zdravstvena organizacija proglasila globalnu pandemiju, uticalo je na globalna finansijska tržišta. Mnoge zemlje primenjuju ograničenja putovanja.

Pogođene su mnoge tržišne aktivnosti u mnogim sektorima. Na datum procene, mi ** smatramo da  prethodnim tržišnim dokazima  možemo dodeliti manju težinu u svrhu poređenja i formiranja mišljenja o vrednosti.    Zapravo, trenutni odgovor na COVID-19 znači da smo suočeni sa nizom okolnosti bez presedana na osnovu kojih treba prosuđivati.

Iz tog razloga je naše izveštavanje o procenjenoj vrednosti zasnovano na „materijalnoj nesigurnosti procene“ prema VPS 3 i VPGA 10 iz RICS Red Book Global. Shodno tome, našoj proceni treba pripisati manju sigurnost i veći stepen opreza nego što je to obično slučaj. S obzirom na nepoznati budući uticaj koji bi COVID-19 mogao imati na tržište nekretnina, preporučujemo vam da često vršite revizije procene   [ove nekretnine].