Nacionalno udruženje procenitelja Srbije-NUPS u saradnji sa iiBV – Međunarodnim institutom za procenu vrednosti kapitala, vodećom međunarodnom profesionalnom organizacijom za procenu kapitala, nastavlja održavanje edukacije procenitelja kapitala/poslovanja.

U terminu od 24. septembra do 28. septembra 2022. planirano je održavanje edukativnog programa na srpskom jeziku:

iiBV 101 – Uvod u principe procene kapitala 

Program će biti održan putem online platforme – Zoom

Sav materijal i predavanja su na srpskom jeziku, prezentovani od strane predavača Zvonimira Petrovića, ASA, MRICS, CEIV, prepoznatog od strane iiBV.

Uspešan završetak ovog programa je sastavni deo uslova za dobijanje globalno priznate profesionalne oznake –ASA ili CBV za procenitelje kapitala

Detaljnije o programu možete pronaći u odeljku Edukacija/Obuka za procenitelje kapitala 

Dennis A. Webb, ASA, MAI, FRICS  je izdao 2. izdanje besplatnog biltena, na engleskom jeziku, koji ima za cilj da učini vaš rad na međudisciplinarnom procenama veoma verodostojnim i ubedljivim. Naglasak će biti na ortačkim, doo preduzećima i zajedničkim interesima, ali i na alokaciji vrednosti imovine za neograničeno poslovanje i baviti se međudisciplinarnim pitanjima koja su kontroverzna i često teška za procenitelje i klijente. Jedan od njegovih ciljeva je da inspiriše i da pruži smernice za „postavljanje pravih pitanja na jeziku drugih disciplina“, što je značajna tema koju ćete videti u uzastopnim biltenima.

Možete se prijaviti na newsletter na engleskom jeziku  OVDE.

Originalno, kompletno izdanje 2. biltena možete pronaći OVDE a niže vam prenosimo 2 teksta na srpskom jeziku.

 

Projektovanje bilansa stanja

Multidisciplinarne procene postavljaju veliki broj izazova, među kojima je i prilagođavanje razvijenog znanja za jednu disciplinu uz primenu za drugu disciplinu. Korpus znanja potreban za jednu disciplinu je neverovatan, a znajući šta se može koristiti, šta se može prilagoditi i ono što jednostavno ne funkcioniše je veliki ključ za uspešnu multidisciplinarnu praksu.

Drago mi je što mogu da objavim da postoje neke važne sličnosti – među njima je glavna magični prihodovni pristup proceni – koji funkcioniše u različitim disciplinama i može biti od velike pomoći. Ovaj tekst se bavi jednim elementom tog pristupa koji će biti poznat proceniteljima poslovanja i koji se može lako prilagoditi za procenu frakcijskih/delimičnih interesa: projektovanje bilansa stanja.

Poslovanje nekretninama

Držanje i upravljanje nekretninama je poslovanje, bez obzira na strukturu (ovde se ne misli samo na pravna lica). Svi elementi potrebni za vođenje poslovanja moraju postojati bez obzira da li postoji jedan vlasnik, više partnerskih vlasnika ili više vlasnika sa zajedničkom svojinom. Stoga je korisno da se analizira držanje nekretnina kao biznis.

Baš kao u poslovanju svih kompanija, real estate kompanija mora imati gotovinu, a često ima depozitne račune i pozajmice pored svoje nepokretne imovine. Diskontovani modeli novčanih tokova zahtevaju da se tokovi gotovine projektuju za određeno vreme. Ovo uključuje servisiranje duga, kapitalne izdatke i doprinose za obrtna sredstva koji će uticati na tokove gotovine i stopu povraćaja u poslu.

Glavna razlika između ostalih kompanija i real estate kompanija je ta da se od ostalih kompanija očekuje da posluju u nedogled. Dok se od vlasnika nekretnina očekuje da će u nekom trenutku „osloboditi“ vrednost imovine kroz prodaju kao deo svog ukupnog povraćaja.

Buduća vrednost uključuje više od eventualne prodajne cene nekretnine, tako da procenitelj treba da se pozabavi ne samo nekretninom, već i svim ostalim sredstvima i obavezama poslovanja sa nekretninama. Shodno tome, procenitelj treba da projektuje bilans stanja. Stavke bilansa stanja za real estate kompanije obično uključuju obrtna sredstva, dugoročna materijalna sredstva i dugoročne obaveze kao što su depoziti, hipotekarni dug i možda druge obaveze za plaćanje i potraživanja.

Obrtni kapital

Obrtni kapital se sastoji od tekućih sredstava umanjenih za tekuće obaveze. Gotovina obično daje najveći doprinos, sa manjim iznosima iz hartija od vrednosti kojima se trguje, depozita i raznih kratkoročnih potraživanja i obaveza. Može biti mnogo ili malo gotovine, a iznos je bitan.

Gotovina pri ruci je potrebna za sve osim za najekstremnije poslove sa nekretninama, a takve potrebe procenitelj mora uzeti u obzir. Kao što je to slučaj sa ostalim kompanijama, obrtni kapital se povećava sa uvećanim prihodima, jer bi inače poslovanje imalo slobodni rast, što nije moguće dugoročno. Ali real estate kompanije takođe imaju posebne potrebe koje treba uzeti u obzir; na primer, za buduće popravke ili kapitalne izdatke biće potreban novac odnekud, a ako partneri nemaju dovoljno obrtnog kapitala da pokriju ove troškove, onda će oni morati da počnu da pišu čekove u nekom trenutku (i često to čine). Zahtevi za gotovinom zavise od tipa imovine:

• Prodajni i kancelarijski prostori sa više zakupaca često zahtevju izdatke zbog ulaganja nakon izlaska zakupca (u zavisnosti od tržišnih uslova) i/ili za lečenje funkcionalne zastarelosti (što može biti prilično skup predlog). Takvi troškovi se možda neće uzeti u obzir u proceni tržišne vrednosti, u zavisnosti od vremena i podataka o transakcijama na tržištu, tako da će možda biti potrebno dalje istraživanje
• Troškovi na uređenje stana nakon izlaska zakupca obično su uključeni u godišnju rezervu procenitelja, ali rezerve su često potcenjene.
• Glavne potrebe za adaptacijom takođe možda neće biti uključene u procenu, na osnovu zahteva tržišta i vremena.
• Nekim nekretninama koje su date u „triple-net-rent“ zakup možda neće biti potrebna nikakva gotovina, barem tokom perioda zakupa. Ali ovo stanje će se na kraju promeniti, ugovaranje novog zakupa ili obnavljanje zakupa može biti finansijski iscrpljujuće.

Neke od ovih budućih potreba mogu se uračunati kroz rezerve, bilo smanjenjem neto operativnog prihoda ostvarenog od nekretnine ili uzimanjem dodatnih odobrenja na nivou partnerstva ako procena tržišnog iznosa za ovu svrhu nije dovoljna. Druga vrsta troška koja se obračunava  je za upražnjenost i neprikupljanje rente. Uračunavanje po malo troška svake godine će umanjiti vrednost na osnovu dugoročnih prosečnih troškova. Procenitelj ne samo da mora da se uveri da su tekući troškovi i dalje u rangu proseka, već i da obezbedi rezervu za koju bi se očekivalo da će razborit vlasnik tog specifičnog tipa imovine imati u to vreme na tom specifičnom tržištu.

Procenitelj (poslovanja) može da intervjuiše i vlasnika i procenitelja nepokretnosti kako bi odredio razuman iznos obrtnog kapitala. Taj nivo je sastavni deo poslovanja. Ako je trenutno prenizak, procenitelj ga može povećati preusmeravanjem toka gotovine tako da bude adekvatan barem do kraja perioda projekcije. Problem je malo teži ako partnerstvo drži previše visok nivo novčanih sredstava. Procenitelj će prvo morati da otkrije zašto je to tako; možda za poznate buduće troškove, možda zato što žele da kupe drugu imovinu (u tom slučaju to je nepoznata buduća imovina), ili možda zato što još nije distribuirana (u tom slučaju bi trebalo da se normalizuje na kapital). Ako je jednostavno visok  bez poznatog razloga, onda procenitelj može prikazati deo koji se dodaje godišnjim raspodelama dok iznos ne postane normalan. Naravno, ako vlasnik interesa/prava koji se procenjuje može dobiti pristup gotovini, onda je to možda samo neoperativno sredstvo koje treba distribuirati.

Nekretnine

Dugoročna sredstva su uglavnom nepokretna imovina i povezana sredstva koja će verovatno biti uključena u procenu imovine. Iako buduća vrednost često može biti jednostavna projekcija sadašnje vrednosti, projekcija takođe treba da uzme u obzir sve promene u HABU, poboljšanjima, popunjenost, ili bilo koji drugi uslovi koji će se verovatno promeniti do kraja perioda. Trenutna upotreba može biti netržišna; na primer, nastavak korišćenja starih poboljšanja iako tržišni uslovi sugerišu da bi ih tipičan kupac zamenio novom gradnjom. Prednosti za partnere trenutno mogu biti smanjene, ali prikazivanje krajnje vrednosti zasnovane na novoj upotrebi (u tom slučaju, prodaja investitoru) osigurava da procena uključuje taj budući potencijal.

Projekcija buduće vrednosti je takođe korisna kada je trenutno tržište ili prezasićeno ili je propalo (da, ja sam definitivno dovoljno star da znam da se i jedno i drugo dešava). Ovo je korisna tehnika procene kada su tržišni uslovi čudni, jer trenutna vrednost nekretnine (pod pretpostavkom da se uopšte može utvrditi) možda nema smisla i nije dostupna partnerima u svakom slučaju.

Hipotekarni dug

Manja partnerstva ne menjaju često svoju strukturu kapitala. Preostala dugovanja se isplaćuju, a kapital se povećava. Zajmovi se mogu refinansirati ako stope na tržištu kapitala padaju ili ako partneri žele da izvuku neoporezivi kapital, ali to je sve. I kamate i otplate glavnice smanjuju novčani tok, a opadajući saldo kredita rezultira povećanjem kapitala u završnoj godini. Refinansiranja ili uslovi promenljive kamatne stope mogu promeniti očekivanu amortizaciju kredita. Međutim, osim ako takvi budući događaji nisu poznati sa izvesnom sigurnošću ili se široko očekuju na tržištu kapitala, obično je bolje držati stopu konstantnom i prognozirati trenutne uslove tokom perioda.

(Napomena: Ovo znači da strukture kapitala malih partnerstava ne treba normalno da se porede sa REIT-ovima ili javno ograničenim partnerstvima u svrhu diskontovanja. REIT-ovi menjaju svoje zajmove da bi upravljali prinosima i rizikom, kao što čine kompanije, za koje se često pretpostavlja da održavaju ciljanu strukturu kapitala. Partnerstva u nekretninama se bolje analiziraju korišćenjem sopstvene očekivane amortizacije zajma. Poređenje diskontnih stopa  se zatim može uraditi sa neleverovanim REIT-ovima i javnim ograničenim partnerstvima.)

Sigurnosni depoziti

Ugovori o zakupu vrlo često zahtevaju da zakupac obezbedi depozit koji bi se ili vratio pri odlasku ili bi se sa imovinom preneo na novog vlasnika. Takvi depoziti se retko drže na posebnom računu, a ponekad čak i nisu identifikovani. Ali procenitelj bi definitivno trebalo da ima verodostojan tok plaćanja zakupa koji je obezbedio menadžment, ili na drugi način originalni ugovor o zakupu i bilo kakve izmene/anekse. Osim ako ugovor o zakupu ne predviđa datum vraćanja depozita (neuobičajeno), svaka promena zakupca  tokom perioda će najverovatnije rezultirati vraćanjem jednog depozita, a primanjem drugog. U većini slučajeva procenitelj će samo predvideti paušalni iznos depozita tokom perioda.

Ostala imovina i obaveze

Ostale stavke bi trebalo da budu niske, i u tom slučaju se obično mogu projektovati nepromenjene. Napomene za ili od partnera, neposlovna imovina i slično mogu se normalizovati kao što bi bile u bilo kojoj proceni poslovanja. Veliki portfolio hartija od vrednosti može zahtevati od procenitelja da finansijski razdvoji partnerstvo kroz nivo utrživosti manjinskog udela , analizirajući manjak kontrolnog interesa na hartijama od vrednosti odvojeno od nekretnina.

Terminalna vrednost

Celokupna poenta projektovanja bilansa stanja je da se odredi krajnja vrednost sopstvenog kapitala koja odgovara spoljnim tržišnim uslovima. Čak i ako partneri nameravaju da zauvek zadrže nekretnine, prepoznavanje terminalne vrednosti i dalje pomaže procenitelju da u potpunosti i eksplicitno inkorporira osnovnu vrednost koja će na kraju prodreti i biti realizovana od strane partnera.

 

Pratite nas za više informacija o tome kako prihodovni pristup pomaže procenitelju da ispriča pravu priču o partnerstvu i njegovim frakcijskim/delimičnim vlasničkim interesima. Gore navedene detalje razrađene  studije slučaja o partnerstvu i zajedničkom zakupu možete pronaći u knjizi Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0, na www.primusivs.com

 

Brzi rast nekretnina u tranzicionom planiranju

Procenitelji poslovanja su podržavali planiranje izlaska/tranzicije klijenata za poslovanje kompanija tokom mnogo decenija. Ali veliko bogatstvo koje porodice drže u nekretninama je u velikoj meri propušteno. To je zato što možete samo prodati nekretninu i raspodeliti prihod. Rešen problem, zar ne? Na duge staze nije.

Ogromna količina nekretnina se drži kroz ortačke i druge vlasničke strukture koje su nastale iz raznih razloga, ali sigurno ne nestaju. Buduće generacije će se boriti da očuvaju porodično nasleđe osim ako tranzicije ne obezbede upravljanje i otkup vlasnika interesa na isti način kao što to čine za poslovanje preduzeća. Ali analize i priče o vrednostima razlikuju se od poslovanja, a naše profesije još uvek nisu spremne.

Istorijske okolnosti su dovele do ključnog trenutka za budućnost nekretnina mnogih porodica. Ovo predstavlja priliku za procenitelje koji mogu da dodaju partnerstvo i druge interese u vezi sa nekretninama u svoj trenutni posao planiranja izlaska/tranzicije.

Prošlost i budućnost frakcijskih/delimičnih interesa

Frakcijski/delimični interesi u nekretninama se uglavnom stvaraju kada se mogu steći značajne koristi, na primer, udruživanjem resursa za kupovinu i poboljšanje imovine, ili podelom korišćenja imovine koja bi inače bila izuzetno skupa. Takvi interesi se uglavnom formiraju ulaganjem uz premiju jer okolnosti pružaju nematerijalne koristi; ali te prednosti vremenom nestaju. Stečeni interes je kao novi automobil, čija vrednost značajno opada kada ga odvezete iz salona. Ovaj gubitak vrednosti nazivamo „popustom“ na udeo kamate u celoj imovini.

Njihovo stvaranje ima istorijski kontekst. Uspešni investitori posle Drugog svetskog rata i njihovi partneri stekli su bogatstvo sticanjem i posedovanjem mnogih nekretnina, što je od tada omogućilo izdržavanje njihovih porodica. Partneri su cenili svoje prvobitno udruživanje, a interesi generacije 1 i njihove dece, generacije 2, su takođe manje-više usklađeni. Ali neizbežna tranzicija na nove generacije stvara nove vlasnike interesa čiji se prioriteti tokom vremena, prirodno, razlikuju. Iako uspešni, noviji partneri nisu nužno „ljudi za nekretnine“ i možda se neće složiti sa načinom kojim se upravlja porodičnom imovinom, pa čak ni nisu sigurni da li žele da ostanu deo preduzeća. Ova situacija nije bila toliko vidljiva, jer je 1. generacija uspela da zadovolji svačije interese u skladu sa svojom „snagom pera“ kada je to bilo potrebno. Ta prednost će nestati kada i oni nestanu. I zbog istorijskog vremena, sada počinje da nestaje u prilično velikim razmerama.

 

Kako će se vlasničke pozicije i upravljanje prenositi sa jedne generacije na drugu? Kako će se postići dogovor o otkupu od partnera? Moje iskustvo sa nedavnim slučajevima govori da mnogi neće uspeti. Previše je teško razumeti zašto ograničavanje kontrole takođe umanjuje vrednost interesa. Kada ruka vodilja generacija 1 (i njeno pero) više ne bude tu, borba može lako da rasprši ili uništi porodično nasleđe.

Ignorisanje tranzicija nekretnina

Izlazno/tranziciono planiranje je oduvek bila glavna tema, barem u pogledu poslovanja kompanija. Ali nije posvećena pažnja planiranju tranzicije nekretnina. Na kraju krajeva, ako su nekretnine problem, samo ih prodajte, zar ne? Konstatacija je tačna donekle, ali većina partnera obično mora da se složi sa tim, pa srećno u tome. Skoro da nismo dali uputstva o tome kako treba upravljati izlazima i transferima.

Stvaranje internog tržišta za interese novih generacija je imperativ, a popusti su realnost. Na kraju krajeva, otkup uklanja buduću neizvesnost u potpunosti za stranu koja izlazi, ali ostaje nepromenjena za one koji ostaju u poslu ili partnerstvu. Potreba je ista kao i za akcijama kompanija, ali vlasništvo nad nekretninama se suočava sa dodatnom preprekom, jer su popusti odmah očigledni, ali njihovo opravdanje nije lako saopštiti.

Postoji mnogo razloga zbog kojih ograničena kontrola i tržišnost smanjuju vrednost. Ipak, procenitelji se često ne slažu oko toga kako da se pozabave specifičnim uslovima vlasništva porodice, nematerijalnim koristima i štetama, rizicima u vezi sa nekretninama i drugim ključnim činjenicama i okolnostima. Jasnoća je neophodna kako bi klijent mogao da razumeo naš rad i da se na njega oslanja.

 

Jasnoća je neophodna da bi se postigao dogovor

Metode procene koje se snažno oslanjaju na prosuđivanje će najverovatnije dovesti do neuspeha. Ovo se lako uoči kada partneri završe u sudnici u kojoj svaka strana ima svoje stručnjake. Kvantitativne metode koje primenjuju objektivne standarde na činjenice i okolnosti slučaja lakše se razumeju od alternativa koje se u velikoj meri oslanjaju na procenu veštaka. Na primer, kako procenitelj uzima u obzir rizik upravljanja imovinom partnera u poređenju sa podacima javnog tržišta? Ili specifične atribute kontrole kupca i prodavca, koji mogu veoma varirati. Kako procenitelj uzima u obzir razlike između „unutrašnjeg“ poslovanja partnerstva i „spoljnog“ tržišta koje se odražavaju u proceni nekretnina? Detaljan pregled važnih činjenica i okolnosti, i primena podataka na sistematski način koji ograničava rasuđivanje, verovatnije će podstaći sporazum između strana nego nejasne tvrdnje stručnjaka.

 

Sledeći koraci

MNOGO nekretnina sada drži više interesnih strana, a ta partnerstva, DOO preduzeća i zajednički ugovori o zakupu neće nestati uskoro. Verujem da je od suštinskog značaja za naše profesije da prepoznaju poseban slučaj „posla držanja nekretnina“ i da više od nas postane stručno u vrednovanju delimičnih interesa na način koji je značajan za naše klijente – kako bi partneri to mogli da shvate da je njihova izlazna cena fer.

Preporučujem vam da uzmete u obzir udžbenik „Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0 “, gde je prikazano da se konvencionalne metode procene mogu primeniti na okolnosti sa delimičnim interestima na sveobuhvatan način. Zamenjuje prosuđivanje rigoroznom primenom podataka na činjenice i obezbeđuje okvir koji procenitelj može da koristi da ispriča koherentnu i potpunu priču o vrednosti.

Shvatio sam da, pored određivanja vrednosti, možemo pružiti više: ubedljivo razumevanje vrednosti koje može u velikoj meri pomoći porodicama da obezbede upravljanje svojim nekretninama u korist budućih generacija. Verujem da će procenitelji koji to ostvare videti ogromne mogućnosti koje se otvaraju sada i u narednim godinama.

Misli na rastanku

Proceniteljska praksa se sastoji u postavljanju pravih pitanja, što svi radimo na osnovu sopstvene obuke i iskustva. Ali multidisciplinarne procene se odnose na postavljanje pravih pitanja za koja nemamo potrebnu obuku i iskustvo. Mnogo više o „postavljanju pravih pitanja“ biće objavljeno u narednim biltenima. Budite u toku!

 

 

*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.

Originalni tekst objava možete pronaći na sledećim linkovima:

https://www.primusivs.com/projecting-the-balance-sheet 

https://www.primusivs.com/rapid-rise-of-real-estate-in-transition-planning

 

 

Dennis A. Webb, ASA, MAI, FRICS  je izdao prvo izdanje besplatnog biltena, na engleskom jeziku, koji ima za cilj da učini vaš rad na međudisciplinarnom procenama veoma verodostojnim i ubedljivim. Naglasak će biti na partnerstvima, LLC preduzećima i zajedničkim zakupskim interesima, ali i na alokaciji vrednosti imovine za neograničeno poslovanje i baviti se međudisciplinarnim pitanjima koja su kontroverzna i često teška za procenitelje i klijente. Jedan od njegovih ciljeva je da inspiriše i da pruži smernice za „postavljanje pravih pitanja na jeziku drugih disciplina“, što je značajna tema koju ćete videti u uzastopnim biltenima.

Možete se prijaviti na newsletter na engleskom jeziku  OVDE.

Originalno, kompletno izdanje prvog biltena možete pronaći OVDE a niže vam prenosimo 2 teksta na srpskom jeziku.

 

 

Zlatokosa i kritični značaj vremena

Najvažnija stvar u proceni delimičnih/frakcijskih interesa u nekretninama je vreme: Koliko dugo će vlasnik interesa biti zaglavljen u svojoj poziciji? Naravno, ovo uglavnom važi i za netržišnu poziciju u bilo kom poslu. Ali ključna razlika se primenjuje za holding kompanije za nekretnine, jer se krajnji događaj definiše kao verovatna realizacija vlasnika interesa svog proporcionalnog udela u osnovnom kapitalu (neto vrednost imovine). Vlasnici interesa nemaju poseban razlog da brinu o trenutnom NAV, jer ionako nemaju pristup njemu. Ali imaju razloga da brinu o njegovoj budućoj vrednosti. Shvatanje ovoga pomaže procenitelju da reši mnoge dileme koje bi inače bile skoro nemoguće. Zaključivanje verovatnog perioda je kritičan element u svakoj takvoj proceni.

 

Period držanja/restrikcija

Kraj ograničenja na tržištu za bilo koji delimični/frakcioni interes najčešće se dešava kada se imovina proda, a prihod raspodeli. Ako se očekuje da će se to zaista dogoditi, na osnovu činjenica, uslova partnerstva, namera drugih partnera i tako dalje, onda je zaključenje vremena za prodaju prilično jednostavno. Ali postoje i druge mogućnosti, kao što je da se kamata otkupi po proporcionalnom udelu NAV-a ili da se obezvređenja otklone tako da vlasnik kamate može da izazove prodaju imovine po volji (bilo da on ili ona zaista izazove prodaju). Bez obzira na situaciju, ovaj period ograničenja ima duboke efekte i procenjivač mora pažljivo razmotriti sve okolnosti koje bi mogle uticati na period. Procena delimičnih/frakcionih interesa u nekretninama 2.0 (Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0) detaljno se bavi proceniteljskim procesom za odabir perioda ograničenja za partnerstva i zajedničke interese zakupa, kao i projektovanje NAV terminala i upravljanje neizvesnošću koja je povezana sa svim tim.

 

Zlatokosine dve dileme

Modeliranje investicija najbolje funkcioniše kada se period modela poklapa sa periodom iz kojeg se uzimaju diskontne stope (prinosa). Većina stopa za nekretnine uključuje očekivanja investitora od pet do 10-15 godina, tako da ovaj raspon ne bi trebalo da predstavlja problem za DCF (diskontovani novčani tok) ili sadašnju vrednost. Taman je, kao kaša koju je Zlatokosa probala.

Ali šta ako je period najverovatnije „zauvek“? Nije neuobičajeno pronaći partnere koji nameravaju da zauvek drže svoju imovinu i imaju dugu istoriju koja izgleda da podržava ideju zauvek. Naravno, zauvek znači pod okriljem budućih generacija, a njihove namere ne možemo znati. Zauvek bi zahtevalo izuzetno čvrstu potporu činjenicama, ali čak i prilično dug period od, na primer, 25 godina, bi i dalje bio retkost. Susreo sam se samo sa jednom takvom situacijom tokom moje proceniteljske prakse od više od 25 godina.

Prilično sam siguran da se od procenitelja ne očekuje da budu pronicljivi. U ovom slučaju, samo se bavimo proceniteljskom idejom o periodu modeliranja, a ne obučavamo se za gatare. Dakle, treba nam  ono što funkcioniše. Kada je reč o periodima modela, ukazujem da prekoračenje perioda od 10 do 15 godina stvara nevažeći model, jer skoro da nema načina da se pronađu diskontne stope (prinosa) koje podržavaju duže periode. Znam za jednu studiju koja je uključivala šumsko zemljište u Finskoj. Studija je upoređivala transakcije na investicionom tržištu sa transakcijama na nasleđenom tržištu — očigledno je da je veoma dugotrajno držanje šumskog zemljišta stvarni cilj učesnika na tržištu. Prinosi na investicionom tržištu su bili u rasponu od 9%, kako se očekivalo, ali su prinosi na nasleđenom tržištu bili bliži 4%. Ovi podaci sugerišu da će kratkoročne stope potceniti dugoročne događaje. Ulaganje za određeni povraćaj i ostavljanje nasleđa mojim unucima su dve različite stvari. Na sreću, otkrio sam da je korišćenje 10-15 godina savršeno adekvatno za rešavanje prinosa i budućih pitanja vrednosti koja se pojavljuju u procenama delimičnih interesa. Zasada je dobro.

Druga dilema je kratkoročna. Šta ako se rok trajanja partnerstva završi i partneri ili kažu da ne žele da se produži rok, ili predmetni interes ima pravo da blokira produženje. Ili čak i ako su pokušavali da prodaju nekretninu na teškom tržištu, ali činjenice govore o nekoj vrsti oporavka tržišta za godinu ili dve. Uz dobru potporu činjenicama, mogao bi se zaključiti period ograničenja od, recimo, 2-3 godine. Dakle, može se konstruisati kratkoročni model sadašnje vrednosti, ali stopa prinosa je opet problem. Ulaganja u nekretnine obično ne predviđaju kratka zadržavanja, tako da kratki periodi nisu uključeni u stope. Procenitelj sada ima problem da primeni tržišne stope na neinvesticiono tržište, jer tržišne stope na investicionim tržištima mogu drastično preceniti kamatu. Zar nije kratak period bolje predstavljen modelima koji se koriste na opcionim tržištima? Ako jeste, šta možemo učiniti povodom toga?

Imamo Black-Scholes i druge opcione modele određivanja cena koji zaista predstavljaju kratkoročno ponašanje tržišta. Ali kako primeniti takve modele na holding kompanije za nekretnine? Čini se kao prilično naporno, ali se ispostavilo da se primena može obaviti prilično lako. Trik je u periodu volatilnosti. Ali, kao i sve stvari Black-Scholesa, priča koja pokazuje svoju validnost i proces je duga i zauzima celo poglavlje u Vrednovanju frakcionih/delimičnih interesa u nekretninama 2.0 (Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0).

 

Vreme u procesu procene

Prethodna diskusija uključivala je modele sadašnje vrednosti i DCF (DNT) , jer iskreno takvi modeli su jedini način da se eksplicitno kaže šta se očekuje u budućnosti i jedini način da budemo konkretni u vezi sa uključenim pretpostavkama. Metode prihoda su toliko fleksibilne i razumljive da zaista ne postoji drugi dobar način da se pozabavite činjenicama slučaja u vašoj analizi frakcijskih/delimičnih interesa. Ključna očekivanja vlasnika/kupca/prodavaca interesa—novčani tokovi, rast tokova gotovine, rast vrednosti i krajnja vrednost su eksplicitno predstavljeni i kvantifikovani. Kada se rizik povezan sa svim ovim elementima takođe kvantifikuje, vrši se procena.

Spomenuo sam na početku ovog članka da NAV na datum procene ima malo značaja za imaoca/vlasnika interesa, jer mu oni obično nemaju pristup. Takođe bi moglo biti pogrešno, posebno ako se očekuje da će se u budućnosti promeniti upotreba imovine. Postoje mnoge okolnosti predstavljene u knjizi Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0 koje se jednostavno ne mogu prihvatiti korišćenjem NAV metoda, ali će metode prihoda biti vredne sasvim dobro. Naravno, metode se takođe mogu mešati. Celokupna slika, i ključ za ubedljive procene, predstavljeni su u Vrednovanju frakcionih interesa u nekretninama 2.0. Uživati.

 

Nematerijalna vrednost u partnerstvu za nekretnine

Hipotetički kupci i prodavci fer tržišne vrednosti nisu stvarni ljudi. Oni su složeni, lišeni svih ličnih atributa; korisni ali izmišljeni likovi. Jednom kada proceniteljski zadatak uključuje stvarne ljude, recimo za sve češće interne otkupe, ta slika je korisna samo ako nijednoj od strana nije stalo ni do čega osim za buduće prinose, rizik i koliko dugo će biti u poslu (bilo da nabavljaju te stvari ili trgovanje takvom pozicijom za gotovinu). Ovo je ekstremna situacija i nalazi se na maksimalnom kraju spektra popusta. Drugi kraj je bez popusta. Deo između predstavlja nematerijalna vrednost koja se pripisuje kupcu i/ili prodavcu i obično je mesto gde će se sklopiti posao. Na kraju krajeva, sve transakcije se vrše po investicionoj vrednosti, na osnovu pogleda kupca i prodavca o vrednosti investicije za njih same. Fer tržišna vrednost ustupa mesto nekom obliku fer vrednosti. Procenitelj koji može kvantifikovati efekte bilo koje nematerijalne imovine i doći do jednog ili više zaključaka o fer vrednosti biće zaista koristan za strane koje pokušavaju da sklope posao.

 

Da li je još uvek tu?

Nematerijalna vrednost mora biti prisutna u trenutku kada se sklapa sporazum o zajedničkom vlasništvu, pošto se delimično vlasništvo nužno stvara u vreme kada strane moraju da ostvare značajne koristi. Mnoge od ovih beneficija – udruživanje resursa za kupovinu i poboljšanje imovine, zajedničko korišćenje imovine koja bi inače bila previsoko skupa, ili možda samo zajedničko poslovanje zbog međusobnog poverenja – su nematerijalne. Pretpostavlja se da su ovi efekti podjednako pozitivni. Na kraju krajeva, da li biste se dogovorili da se ne slažete sa ciljevima svojih partnera? Šta kažete na nekoga sa kim ste imali jake nesuglasice? Naravno da ne bi.

Bilo bi neobično, međutim, da prvobitna dobra osećanja ostanu neoštećena tokom godina, kroz lične i ekonomske promene, kao i generacijske promene. Novi automobil je, da tako kažem, „odvezen sa terena“ i ne vraća se nazad. Definitivno se „koristi“ u tom trenutku. Naravno, ako je procena za sudski spor, dobra osećanja (i nematerijalna vrednost) će verovatno u potpunosti izostati.

Godinama kasnije, porodično poslovanje nekretninama može biti harmonično, a možda i ne. Članovi porodice koji su zaduženi za upravljanje mogu biti veoma cenjeni, ali to nije uvek slučaj. Nivo poverenja i poverenja u budućnost može biti veoma visok, a može biti i veoma nizak. U svakom takvom slučaju, ovi nematerijalni elementi mogu snažno uticati na fer vrednost u bilo kom smeru.

 

Podešavanje za uspeh

Kada dođe vreme da se svi partneri dogovore o procesu otkupa i njegovom mehanizmu određivanja cena, ova pitanja bi lako mogla da budu u prvom planu pitanja koja se moraju rešiti. Ako stvari ne idu dobro, postoji mnogo načina na koje se problemi mogu pravilno odraziti u vrednosti. Ako su, s druge strane, nivoi poverenja i pouzdanja visoki, onda bi partnerima moglo da bude ugodno da smanje prinos (ili diskont) potreban za određivanje cene. Analitičke metode za ovo su predstavljene u Vrednovanju frakcijskih interesa u nekretninama 2.0 (Valuing Fractional Interests in Real Estate 2.0).

Čak i ako to nije u potpunosti potkrijepljeno činjenicama, možda će biti potrebno donekle smanjiti popust kako bi se sve strane složile oko bilo kojeg procesa otkupa ili formule. Partneri mogu da rade sve što zajednički žele, a dobro razumevanje njihovih posebnih okolnosti, kao i poverenje koje dele, može biti potrebno da bi došli do dogovorenih cena i delotvornog plana otkupa. Fer vrednost treba da bude fer vrednost za sve strane.

 

Hajde da se dogovorimo

Lista mogućih nematerijalnih i investicionih koristi i šteta je duga. Na sreću, procenjivač obično može da intervjuiše strane u transakciji otkupa i utvrdi šta treba uzeti u obzir. Pošto postoje dve strane, procenitelj možda neće moći da dođe do zaključka poen-vrednosti, a raspon vrednosti može biti prikladniji. Ali barem će pitanja povezana sa pozicijom i stavovima svake od strana biti „stavljena na sto“ u izveštaju o proceni, i oni će barem imati objektivniju osnovu za postizanje transakcijske cene koja se smatra kao pošteno prema svima. Naravno, takvi posebni uslovi se razmatraju u Vrednovanju frakcionih/delimičnih interesa 2.0 (Valuing Fractional Interests 2.0) u pogledu rizika povezanih sa manjinskim vlasništvom i otkupima. ​

 

“Yes Dorothy, it’s Personal”

Posao porodičnog partnerstva može biti prilično lični, a specifičan stepen unutrašnjeg poverenja može biti važan nematerijalni element u kreiranju delotvornih odredbi o otkupu koje će koristiti budućim generacijama. Određivanje cene je, naravno, ključni element svakog otkupa, a tužbe oko izlaznih cena nisu retke. Konceptualna kupovina se obično postiže kada sve strane veruju da se prema njima postupa pošteno, a popusti na nivou tržišta mogu dovesti u pitanje tu percepciju na obe strane. Fer vrednost bi definitivno trebalo da bude pravična za sve, ali proces njenog pronalaženja može zahtevati da strane razmotre nematerijalne okolnosti koje analiza tržišne vrednosti namerno ignoriše.

Misli na rastanku

Proceniteljska praksa se sastoji u postavljanju pravih pitanja, što svi radimo na osnovu sopstvene obuke i iskustva. Ali multidisciplinarne procene se odnose na postavljanje pravih pitanja za koja nemamo potrebnu obuku i iskustvo. Mnogo više o „postavljanju pravih pitanja“ biće objavljeno u narednim biltenima. Budite u toku!

 

 

*Napomena: NUPS ne snosi nikakvu odgovornost povezanu sa verodostojnošću prevoda. U slučaju neslaganja između jezičkih verzija, merodavna je originalna verzija na engleskom jeziku.

Originalni tekst objava možete pronaći na sledećim linkovima:

https://www.primusivs.com/goldilocks-importance-of-time

https://www.primusivs.com/intangible-value-in-real-estate-partnerships

Izmene u standardima procene -RICS Red Book 2022

Novo izdanje RICS Red Book standarda je objavljeno u novembru 2021. sa efektivnom primenom od kraja januara 2022. što se podudara sa najnovijim izdanjem standarda IVS koji su u primeni od kraja januara 2022.

U novom izdanju RICS standarda nema značajnih promena u odnosu na izdanje 2021 a niže su sumarno navedene te promene:

• Uvedena je nova definicija za ESG, koja se nalazi u Glosaru:

„Kriterijumi koji zajedno uspostavljaju okvir za procenu uticaja održivosti i etičkih politika kompanije na njen finansijski učinak i poslovanje. ESG se sastoji od tri stuba: životne sredine, društva i upravljanja, a sve to zajedno doprinosi do efektivnog učinka, sa pozitivnim koristima za šira tržišta, društvo i svet u celini.’

Iako se ESG uglavnom odnosi na kompanije i investitore, faktori povezani sa ESG se takođe koriste za opisivanje karakteristika i, gde je relevantno, operativnost pojedinačnih sredstava.

• U okviru standarda PS 1 koji se odnosi na usklađenost, dodati su novi paragrafi u vezi izuzeća od obaveznih odredbi u VPS 1-5:

„Okolnosti u kojima se proceniteljima daje uputstvo za izradu  izveštaja o proceni i saveta se veoma razlikuju i u nekim slučajevima može biti potrebno nekoliko godina da se dođe do zaključka. U toku ovoga vremena, uputstvo može biti značajno izmenjeno – što rezultira uputstvom koje je započelo kao ’izuzetak’ a koje prestaje da bude takvo. Procenitelji uvek treba da se usredsrede na stvarni zadatak koji je važeči u određenom trenutku u procesu procene. Ako se uloga procenitelja promeni tokom ovog procesa, imperativ je da su njegovi postupci transparentni, a da je primena globalnih standarda RICS Red Book u bilo kom trenutku u potpunosti dokumentovana i da je klijent obavešten o svakoj promeni u ulozi procenitelja i  postupanju.“

„Iako sadržaj VPS 1 možda nije obavezan u slučajevima „izuzeća“, neće biti previše naglašeno ako se kaže da su uslovi angažovanja i dalje potrebni i da moraju biti jasno, nedvosmisleno i na odgovarajući način dokumentovani (PS 2 odeljak 7 stavovi 7.3 i 7.4). Ovo je podjednako u interesu procenitelja i klijenta, jer obezbeđuje da nema nejasnoća o tome šta su zahtevi zadatka i šta će biti isporučuno.“

• U okviru standarda PS 2 koji se odnosi na kompetencije, dodata je rečenica:

„Članovi i firme moraju osigurati da usluge pružaju kompetentni pojedinci koji imaju potrebnu stručnost.“

• U VPS2 koji se odnosi na inspekcije, istraživanja i zapisnike, dodat je koncept ESG:

„VPGA 8 pruža detaljan komentar o stvarima koje su evidentne ili koje treba razmotriti tokom inspekcije nepokretnosti, uključujući ona pitanja koja spadaju u opšti naziv „održivost i ESG faktori“.

• U okviru VPGA 1 koji se odnsi na procene za svrhu finansijskog izveštavanja, dodati su paragrafi:

„U martu 2021. godine, Odbor za međunarodne računovodstvene standarde objavio je nacrt Zahteva za obelodanjivanje u standardima MSFI—„Pilot pristup“. Nacrt postavlja predloženi novi pristup razvoju i izradi zahteva za obelodanjivanje u MSFI standardima, kao i novim zahtevima za obelodanjivanje za MSFI 13 Odmeravanje fer vrednosti.

Iz perspektive zajednice procenitelja, potencijalna promena koja najviše zavređuje pažnju je očekivanje ili zahtev da se klijentima obezbede informacije koje su opisane kao „razumno moguća alternativna odmeravanja fer vrednosti“, da bi se odrazila bilo kakva nesigurnost koja može postojati u vezi sa značajnim inputima koji se koriste za određivanje fer vrednosti.“

„MSFI 16 Lizing/Zakupi, uveden 2016. godine, postavlja principe za priznavanje, merenje, prezentaciju i obelodanjivanje zakupa. MSFI 16 je na snazi za godišnje izveštajne periode koji počinju na dan ili nakon 1. januara 2019. godine, uz dozvoljenu ranu primenu.

MSFI 16 uvodi računovodstveni model jednog zakupca i zahteva od zakupca da prizna imovinu i obaveze za sve ugovore o zakupu na period duži od 12 meseci, osim ukoliko je osnovno sredstvo niske vrednosti. Zakupac je dužan da prizna sredstvo sa pravom korišćenja koje predstavlja njegovo pravo korišćenja osnovnog sredstva koje je predmet zakupa/lizinga i obavezu lizinga/zakupa koje predstavlja njegovu obavezu plaćanja lizinga/zakupa.“

• U okviru VPGA 4 koji se odnosi na procenu nepokretnosti zasnovane na poslovanju (Trade Related Property), u paragrafu 1.4 unete su dopune:

„Dalji podskup nepokretnosti uključuje one kod kojih je prilagođavanje u upotrebi ili ograničenje fleksibilnosti manje izraženo, ali se procena zasnovana na prihodovnom  pristupu, uključujući mnoge aspekte ovog VPGA, i dalje može smatrati najboljim pokazateljem vrednosti. Nepotpuna lista primera uključuje samoskladištenje (self storages), fleksibilan radni prostor i namenski, investiciono izgrađeni smeštaj za studente. Izbor metode će biti predmet prosuđivanja procenitelja imajući u vidu specifičnu vrstu, formu i upotrebu nepokretnosti i tržišne okolnosti koje su preovladavale i evoluirale u to vreme.“

• U okviru VPGA 8 koji se odnosi na procenu neporetnosti ima dosta izmena koje su većinom učinjene kako bi se na listu pitanja koje razmatra procenitelj i za koja vrši istraživanja, uključili faktori povezani sa ESG . Međutim, nove smernice GN „Održivost i ESG u proceni komercijalnih nepokretnosti i strateški saveti“ sadrže više detalja i fokusirana uputstva koja se odnose na ESG.

 

Za detaljne informacije o tekstu globalnih RICSRed Book standarda kliknite na link https://www.rics.org/uk/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/red-book/red-book-global/